Dans le cadre d'une saisie-immobilière, le tribunal demande à un notaire commis de dresser un cahier des charges. Selon l’article 1582 du Code judiciaire, « le cahier des charges, dressé par le notaire commis, indique le jour de la vente et contient délégation du prix au profit des créanciers inscrits et des créanciers ayant fait transcrire un commandement » ¹.

En effet, c’est au notaire commis qu’est confiée la rédaction du cahier des charges. Le notaire est particulièrement qualifié pour rédiger ce genre de documents, après avoir pris connaissance de la situation juridique et matérielle de l’immeuble sur lequel porte la saisie ².

Le saisissant doit être, comme les autres créanciers, sommé de prendre connaissance du cahier des charges ; le notaire pourrait donc le soumettre d’abord au créancier poursuivant, à titre officieux ³.

Le cahier des charges, établi par le notaire, est un acte notarié qui doit, dès lors, être enregistré et porté au répertoire ⁴. La Cour de cassation a précisé : « Le cahier des charges annexé à un acte notarié n’est, comme l’acte authentique lui-même, revêtu de l’authenticité que s’il a été reçu dans les formes prévues par la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat » ⁵.

Lorsque, après la saisie immobilière, le notaire commis dresse un cahier des charges et le communique, les créanciers inscrits, ceux qui ont fait transcrire un commandement et le débiteur saisi, peuvent contester celui-ci ⁶.

Les contestataires disposent d’un délai de huit jours à dater de la communication pour introduire un « contredit » comme le prévoit l’article 1582 du Code judiciaire. L’article précise que la décision du juge n’est susceptible ni d’opposition ni d’appel ⁷.

La contestation du cahier des charges n’est soumise à aucune formalité et peut être introduite par simple lettre ou même verbalement ⁸. Cependant, les contestations prévues à l’article 1582 du Code judiciaire ne portent que sur le cahier des charges en lui-même. Dans ce cadre, le juge des saisies n’a d’autre pouvoir que de juger des litiges relatifs aux conditions de la vente ⁹.

Dans ce cas, l’article 1344 du Code judiciaire permet au débiteur saisi de se plaindre d’un abus de droit et de former une demande de délais. Cependant, cette demande ne peut plus être formée lorsque le débiteur a été sommé par le notaire ayant dressé le cahier des charges, de lui présenter les contestations relatives audit cahier ¹⁰.

Lorsque plus aucune contestation n’est possible, le cahier des charges constitue une convention dotée de la force obligatoire entre le saisissant, les créanciers, le saisi et l’adjudicataire ¹¹.

Notons que les règles concernant le cahier des charges dont il est question à l’article 1582 du Code judiciaire, n’ont trait qu’à la saisie-exécution immobilière ; elles ne s’appliquent donc pas lors de vente publique s’immeubles dans le cas d’une faillite ¹².

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1. Article 1582 du Code judiciaire.

2. G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 256-257.         

3. G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 257.

4. M. DONNAY, Procédure de l’ordre après saisie-exécution immobilière ou toute vente d’immeuble comportant de plein droit délégation du prix aux créanciers inscrits, Réc. gén., 1969, I, p. 303.

5. Cass., 17 novembre 1988, Pas., 1989, I, p. 303.

6. Civ. Arlon (ch. saisies), 14 mai 1974, J.L., 1974-1975, p. 125 ; F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, t. IV, Bruges, La Charte, 2009, p. 626.

7. Article 1582 du Code judiciaire ; Bruxelles, 6 octobre 1982, Pas., 1982, II, p. 113.

8. Civ. Antwerpen (sais.), 11 mai 2005, T. Not., 2005, p. 609.

9. F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, t. IV, Bruges, La Charte, 2009, p. 627.

10. Cass. 13 juin 1985 ; F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, t. IV, Bruges, La Charte, 2009, pp. 627-628.

11. G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 258 ; Liège, 27 juin 1986, Jur. Liège, 1986, p. 497.

12. G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 258 ; Cass., 25 juin 1990, I., p. 1219.