Présentation des faits¹ 

Par un jugement exécutoire par provision rendu par défaut le 11 octobre 2012, le juge de paix du canton d'Anderlecht a condamné Monsieur Z à payer à l'association des copropriétaires de la Résidence M, la somme de 6.017,66 EUR à titre d'arriérés de charges communes. Ce jugement a été signifié le 18 décembre 2012 avec commandement de payer.

Le 19 avril 2013, l'association des copropriétaires de la Résidence M. a fait signifier à Monsieur Z, un commandement de payer la somme totale de 7.623,39 EUR, sous peine de saisie-exécution sur son appartement.

Ladite saisie a été pratiquée le 14 mai 2013. Le notaire P. a ensuite été chargé des opérations visées à l'article 1582 du Code judiciaire, c’est-à-dire, de dresser un cahier des charges, par une ordonnance du 24 juillet 2013. Le notaire, après avoir dressé le cahier des charges, a communiqué celui-ci à Monsieur Z et aux créanciers.

Le 27 décembre 2013, Monsieur Z s'est présenté en l'étude du notaire et a formé un contredit. Celui-ci a fait valoir que l'organisation de la vente et des visites en période de fêtes et de vacances est inadéquate, que la publicité est insuffisante, inadaptée et les délais trop brefs. Il a également été soutenu que les délais d'expulsion du saisi ne sont pas précis et qu’il n’y a pas de décompte détaillé des charges de copropriété.

Le même jour, le notaire en a dressé procès-verbal auquel il a ajouté ses observations.

Décision du Tribunal

Le Tribunal constate que l’action a été introduite dans le délai prévu à l’article 1582 du Code judiciaire, lequel prévoit que « Si le cahier des charges fait l'objet de contestations, celles-ci ne sont admissibles que si elles sont présentées au notaire dans les huit jours de la sommation »².

Le Tribunal considère cependant que les contestations prévues à l'article 1582 du Code judiciaire ne portent que sur le cahier des charges lui-même. Dans ce cadre, le Tribunal décide qu’ il n'a d'autre pouvoir que de juger des litiges relatifs aux conditions de la vente ³.

Le Tribunal déclare toutefois que le jugement rendu à l’encontre de Monsieur Z rendu par le juge de paix du canton d'Anderlecht et condamnant Monsieur Z à payer à l'association des copropriétaires de la Résidence M, la somme de 6.017,66 EUR est définitif, ce dernier n’ayant formé aucun recours à son encontre.

Il résulte de ce qui précède que tous les points du contredit doivent être rejetés, selon le Tribunal.

Bon à savoir

Lorsque, après une saisie immobilière, un notaire dresse un cahier des charges et le communique, les créanciers inscrits, ceux qui ont fait transcrire un commandement et le débiteur saisi, peuvent contester celui-ci ⁴.

En effet, c’est au notaire commis qu’est confiée la rédaction du cahier des charges. Le notaire est particulièrement qualifié pour rédiger ce genre de documents, après avoir pris connaissance de la situation juridique et matérielle de l’immeuble sur lequel porte la saisie ⁵.

Selon l’article 1582 du Code judiciaire, « le cahier des charges, dressé par le notaire commis, indique le jour de la vente et contient délégation du prix au profit des créanciers inscrits et des créanciers ayant fait transcrire un commandement » ⁶.

Les contestataires disposent d’un délai de huit jours à dater de la communication pour introduire un « contredit » comme le prévoit l’article 1582 du Code judiciaire. L’article précise que la décision du juge n’est susceptible ni d’opposition ni d’appel⁷.

Notons que la contestation du cahier des charges n’est soumise à aucune formalité et peut être introduite par simple lettre ou même verbalement⁸. Cependant, les contestations prévues à l’article 1582 du Code judiciaire ne portent que sur le cahier des charges en lui-même. Dans ce cadre, le juge des saisies n’a d’autre pouvoir que de juger des litiges relatifs aux conditions de la vente ⁹.

Dans ce cas, l’article 1344 du Code judiciaire permet au débiteur saisi de se plaindre d’un abus de droit et de former une demande de délais. Cependant, cette demande ne peut plus être formée lorsque le débiteur a été sommé par le notaire ayant dressé le cahier des charges, de lui présenter les contestations relatives audit cahier¹⁰.

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1. Civ. Bruxelles, 22 avril 2014, R.C.D.I., 2014, liv. 4, p. 37.

2. Article 1582 du Code judiciaire.

3. Cass. 13 juin 1985, Pas., 1985, I, 312.

4. Civ. Arlon (ch. saisies), 14 mai 1974, J.L., 1974-1975, p. 125 ; F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, t. IV, Bruges, La Charte, 2009, p. 626.

5. G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 256-257.          

6. Article 1582 du Code judiciaire.

7. Article 1582 du Code judiciaire ; Bruxelles, 6 octobre 1982, Pas., 1982, II, p. 113.

8. Civ. Antwerpen (sais.), 11 mai 2005, T. Not., 2005, p. 609.

9. F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, t. IV, Bruges, La Charte, 2009, p. 627.

10. Cass. 13 juin 1985 ; F. GEORGES, La jurisprudence du Code judiciaire commentée, t. IV, Bruges, La Charte, 2009, pp. 627-628.