Présentation des faits¹

La société F., a conclu un contrat de bail d’immeuble avec la société R, afin que cette dernière exploite un restaurant dans le bien loué. Ce contrat de bail a ensuite été cédé à différents preneurs successifs.

Le 4 juin 2005, la Société F a vendu l’immeuble à la Société C, qui a continué à exploiter un restaurant dans les lieux.

Cet immeuble est situé en face d’une parcelle appartenant aux époux B.

La Société C permettait aux clients de garer leurs véhicules sur la parcelle appartenant aux époux B. Celle-ci a même été aménagée par la Société C, qui l’a dotée d’un éclairage, l’a délimitée et a installé un panneau « parking ».

Le 4 février 2004, les époux B ont mis en demeure la Société C de supprimer le parking et de remettre les lieux en leur pristin état.

Le 14 mars 2005, l'huissier de justice K, a constaté l'affectation de la parcelle à usage de parking à l'intention des clients du restaurant et son occupation effective par plusieurs véhicules.

Par lettre du même jour, la Société C a répliqué qu’il bénéficie d'une servitude sur la parcelle litigieuse.

Dès lors, les époux B ont intenté une action en justice devant le Tribunal de première instance de Bruxelles, afin que la Société C restaurant supprime le parking et remette les lieux en leur pristin état.

Décision du Tribunal

Le Tribunal constate que la parcelle litigieuse n'était pas affectée à l'usage de stationnement avant le début des années septante et qu’elle servait précédemment de plaine de jeux pour les enfants ou de lieu où se restaurer. En l’espèce, la parcelle n'a en effet été affectée à usage de stationnement que lorsque les nécessités de l'exploitation du restaurant impliquaient de disposer d'un parking à l'intention de la clientèle.

Le Tribunal rappelle l’article 686 du Code civil qui consacre le droit pour les propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci « telles servitudes que bon leur semble ». Cependant, cet article précise que les servitudes ne peuvent être contraires à l'ordre public et que les services qu'elles offrent ne peuvent être imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds².

Le Tribunal en déduit que l'affectation de la parcelle litigieuse à usage de stationnement a été faite en faveur des exploitants successifs de l'établissement, en fonction de leurs besoins, c'est-à-dire à la personne ou en faveur de la personne, mais non d'un fonds et pour un fonds.

De plus, seuls l'esprit de lucre et les avantages financiers qui peuvent résulter de la faveur accordée à la clientèle, ont guidé les exploitants successifs dans la réaffectation de la parcelle à usage de stationnement.

Dans le cas d'espèce, le tribunal estime que cette affectation ne constitue pas une servitude au sens de l’article 686 du Code civil.

Il résulte des considérations qui précèdent, que les époux B, disposant d'un titre de propriété de la parcelle litigieuse, sont fondés à exiger le déguerpissement des occupants sans droit ni titre.

Bon à savoir

L’article 686 du Code civil prévoit qu’ « il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public »³.

Cependant, la Cour de cassation admet que « les termes des articles 637 et 686, alinéa 1er, du Code civil (...), ne peuvent pas être pris dans leur sens littéral; que le service foncier profite toujours à des personnes; qu'il y a servitude dès que le service est en rapport direct et immédiat avec l'usage et l'exploitation d'un fonds, n'eût-il d'autre effet que d'accroître la commodité de cet usage et de cette exploitation; que par cette commodité accrue, le service procure au fonds une plus-value et est donc établi pour ce fonds, au sens des dispositions légales précitées »⁴.

Le juge du fond dispose toutefois d'un pouvoir souverain d'appréciation pour déterminer si le service, proposé procède soit d'une servitude, donc d'un droit réel, soit, d'un droit de créance, donc d'un droit personnel⁵.

Ainsi, ne constitue pas une servitude, mais bien un droit personnel, l'affectation d'une parcelle qui servait initialement de plaine de jeux ou de lieu où se restaurer, à un usage de stationnement, cette affectation étant faite en faveur des exploitants successifs d'un établissement en fonction de leurs besoins et étant guidée par l’avantage financier qui peut résulter de la faveur accordée à la clientèle.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_______________

1. Civ. Bruxelles (75^e ch.), 3 février 2012, J.T., 2012/36, n° 6496, p. 750-751.

2. Article 686 du Code civil.

3. Article 686 du Code civil.

4. Cass., 28 janvier 2000, J.T., 2000, p. 464 ; Cass., 21 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 1045.

5. Cass., 30 novembre 2007, inédit, disponible sur www.juridat.be