Présentation des faits¹

Monsieur A. écrit une lettre à son notaire par laquelle il dit « vendre » un terrain à Monsieur B., sans préciser de délai pour accepter l’offre. Il envoie une copie de cette lettre à Monsieur B.

Ce dernier n’a jamais renvoyé au notaire les documents demandés et n’a jamais fait suite à cette offre.

Au décès de Monsieur A., les héritiers décident d’assigner Monsieur B en justice en résolution de la vente des terrains. Le tribunal de première instance n’ayant pas fait droit à leur demande, ceux-ci décident d’interjeter appel.

Décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel constate que Monsieur A. a consenti une promesse unilatérale de vente en s’engageant à vendre des terrains à Monsieur B. Il en résulte que le contrat de vente ne sera formé que par l’acceptation de l’offre par Monsieur B. dans le délai de validité de l’offre.

Toutefois, la Cour rappelle que comme aucun délai n’a été prévu par le vendeur, celui-ci ne peut se départir de son offre qu’au terme d’un délai raisonnable.

Cependant, rien ne démontre une acceptation de l’offre par Monsieur B. avant que les héritiers de Monsieur A. ne prennent l’initiative de la présente procédure.

La Cour d’appel réforme le jugement rendu en première instance et affirme que l’offre faite par Monsieur A. de son vivant, n’a jamais été acceptée par monsieur B. et qu’il n’y a donc pas eu vente.

Elle condamne Monsieur B. aux dépens.

Bon à savoir

L’article 1583 du Code civil précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

La vente nécessite donc l’accord des deux parties. Toutefois, une des parties peut s’engager vis-à-vis de l’autre en émettant une promesse de vente.

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, la promesse unilatérale de vente est une convention qui n’engage que le promettant : seul celui qui octroie l’option s’engage à vendre².

La promesse unilatérale de vente est un contrat sui generis en vertu duquel le promettant doit maintenir son offre pendant un certain délai, délai qui permet au bénéficiaire de l’option de former, de par sa seule volonté, le contrat de vente³.  L’offre est irrévocable pendant le délai fixé par l’offrant⁴.

L’émetteur de l’offre de vente peut décider de ne pas fixer de délai déterminé pour accepter l’offre. Toutefois, dans ce cas, l’offre de vente doit être considérée comme caduque à l’expiration d’un « délai raisonnable » qui devra être suffisant pour permettre au destinataire de l’offre d’en prendre connaissance, de disposer d’un délai de réflexion et d’y répondre⁵.

Ce délai sera apprécié par le juge du fond⁶. A cet égard, il tiendra compte de la complexité de l’offre, la nature du bien en cause, les qualités des futures parties et les circonstances propres à chaque cas d’espèce.

A l’issue du délai, l’offre sera caduque de plein droit, sans autre formalité ni manifestation de volonté, car l’obligation qui la fonde prend fin. Il n’y a pas lieu d’obliger l’offrant qui n’aurait pas fixé de délai, à adresser un préavis au destinataire⁷.

Si l’offrant souhaite révoquer son offre, « la rétractation demeure juridiquement inefficace aussi longtemps que le délai de validité de l’offre n’est pas expiré et que l’acceptation, si elle intervient en temps utile, entraîne la conclusion du contrat malgré la volonté contraire de l’offrant »⁸. 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Liège, 07 janvier 2013, J.L.M.B., 2013, p. 2091.

2. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.

3. B. KHOL, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 30.

4. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T. I.,Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 484.

5. C. DELFORGE, L’offre de contracter et la formation du contrat, R.G.D.C., 2005, p. 6, n°5.

6. Mons, 10 décembre 1985, R.D.C.B., 1986, p. 670.

7. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T. I.,Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 484.

8. M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques, in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 172.