Présentation des faits¹

Le vendeur et les acquéreurs ont signé un acte authentique de vente le 14 novembre 1990 portant sur un immeuble.

L’acte authentique contient la clause suivante « la partie acquéreuse ne pourra prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix, soit pour défauts de construction apparents ou non, vétusté ou toute autre cause, soit pour vices du sol ou du sous-sol, soit pour erreur ».

Les acquéreurs ont décidé de faire des travaux en décembre 1990. Lors de ces travaux, ils ont découvert la présence de mérule dans l’immeuble qu’ils venaient d’acquérir.

Ces derniers ont directement sollicité et obtenu la désignation d’un expert.

Il ressort des constatations de l’expert que la mérule était présente, depuis de nombreuses années en de nombreux endroits de l'immeuble et que celle-ci était totalement cachée avant que les acquéreurs effectuent des travaux.

Ils ont dès lors, intenté une action en garantie des vices cachés à l’égard de leur vendeur devant le tribunal de première instance de Neufchâteau.

Ce dernier a reconnu le vice caché et a estimé que la clause restrictive de garantie contenue dans l’acte ne visait pas les vices cachés.

Le vendeur a interjeté appel de ce jugement.

Décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel constate que les acquéreurs ont intenté l'action en vices cachés à bref délai, comme l’impose l'article 1648 du Code civil.

En effet, les acquéreurs ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire dès qu'ils ont découvert la présence de champignons dans l'immeuble qu'ils venaient d'acquérir et ont saisi le juge du fond dès qu'ils ont eu connaissance des conclusions de l'expert.

En outre, la Cour considère que la clause d’exonération invoquée par le vendeur n’exclut pas expressément la garantie des vices cachés. En effet, selon la Cour, si les parties avaient entendu exclure la garantie particulière des vices cachés, ils l'auraient mentionné expressément dans l'acte authentique.

Dès lors, la Cour confirme le jugement entrepris en première instance.

Bon à savoir

L’acquéreur d’un immeuble qui découvre des vices cachés peut intenter une action judiciaire, sur base de l’article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés. Cependant, ce dernier doit agir à bref délai, conformément à l’article 1648 du Code civil, sous peine de perdre le bénéfice de cette faculté légale.

L’exigence d’un bref délai s’explique par la nécessité de prouver l’antériorité du vice par rapport à la vente. Plus le délai est long, plus la preuve de cette antériorité est difficile à démontrer².

En outre, quatre conditions sont requises pour que la garantie des vices cachés puisse jouer : un défaut important, antérieur à la vente, caché (c'est-à-dire qu'un examen immédiat ne permettait pas de le découvrir par les moyens raisonnables dont dispose un acheteur consciencieux) et non connu ni accepté de l'acheteur².

Les parties sont toutefois libres de modaliser la garantie des vices cachés en prévoyant des clauses extensives ou restrictives de la garantie³. En effet, il découle de l'article 1643 du Code civil, que s'il ne connaît pas l'existence de vices cachés, le vendeur peut, en toute légalité, s'exonérer de la garantie.

Puisqu'elles dérogent au droit commun de la vente, les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés sont d'interprétation stricte⁴. Ce sont donc uniquement les vices qui sont précisément mentionnés dans la clause qui échapperont à la garantie légale.

Ainsi, la clause de limitation de garantie qui ne vise pas expressément la garantie des vices cachés, alors qu'elle vise de manière précise d'autres garanties, indique que les vendeurs n'ont pas voulu écarter cette garantie spécifique. Ils pourront donc être poursuivis en garantie des vices cachés.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Liège, 16 septembre  1996, J.T., 1997/10, n°5834, p. 183-186.

2. P. VAN SOMEREN, Le guide pratique de l'immobilier en Belgique, Corpoate Coypyright, Bruxelles, 2009, p. 249.

3. Voy. P.-A. FORIERS , « Conformité et garantie dans la vente », in La Vente, Bruges, La Charte, 2002, p.19.

4. B. DUBUISSON, « Les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité ou de garantie en droit belge » in Les clauses applicables en cas d'inexécution des obligations contractuelle, Bruges, La Charte, 2001, p. 46.