Présentation des faits¹

Monsieur A. et Madame B. confient la vente de leur immeuble à la Société I., agence immobilière.

Un compromis de vente est conclu entre Monsieur C., Madame D. (les offrants) et la Société I. Celle-ci signe le compromis « sous réserve de ratification » par les vendeurs.  

Monsieur A. et Madame B. contestent la mise en vente de leur immeuble. En effet, ils n’auraient donné mandat de mettre en vente celui-ci que pour autant qu’ils n’obtiendraient pas un crédit pour honorer leurs dettes.

Monsieur C. et Madame D. assignent les vendeurs et la Société I. devant le Tribunal de première instance.

Le premier juge reçoit leur demande mais déclare celle-ci non fondée. Monsieur C. et Madame D. interjettent appel de cette décision. 

Décision de la Cour d’appel      

La Cour d’appel constate qu’un compromis de vente « sous réserve de ratification » par les vendeurs a été conclu entre l’agent immobilier et les candidats acheteurs.

Selon l’article 1583, la vente nécessite l’accord des parties sur le bien et sur le prix.

Il ne peut donc selon la Cour, être question de vente lorsque la convention est rédigée sous réserve de l’accord des propriétaires.

En effet, il n’y a aucune preuve que Monsieur A. et Madame B. aient eu connaissance du compromis, et donc aucun accord entre les parties ne peut être démontré.

Elle confirme donc la décision du premier juge et déclare non fondée la demande de Monsieur C. et Madame D.

Bon à savoir

Il arrive que dans le cadre d’une vente immobilière, le mandataire signe le compromis de vente « sous réserve de ratification » par les propriétaires.

Selon l’article 1583 du Code civil, la formation du contrat de vente nécessite l’accord des parties sur le bien et sur le prix.

Suivant une certaine jurisprudence, la vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative. Elle doit donc être déclarée nulle².

En effet, une vente ne peut avoir lieu sans l’accord de toutes les parties, qui est un élément essentiel du contrat³.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons (2^ème ch.), 19 janvier 2010, J.L.M.B., 2010/22, p. 1036.

2. Anvers, 5 janvier 1993,R.G.D.C., 1994, p. 242.

3. P. WERY et J-F. GERMAIN, La vente: développements récents et questions spéciales, Bruxelles, Larcier, 2013, n°16.