Présentation des faits¹

Monsieur A. souhaite vendre un terrain sis à Rosières-Saint-André, dont il était propriétaire. Pour ce faire, il a fait appel aux appelants, qui exploitent une agence d’affaires.

Le 9 octobre 1976, les parties ont signé un contrat, par lequel Monsieur A. conférait aux appelants une option cessible, irrévocable et exclusive avec pouvoir de vendre son bien sur base du prix de 780.000 francs pour une durée de six mois. Ce contrat prévoyait que la différence entre cette option et le prix de vente obtenu constituerait la commission des appelants qui, en cas de non-vente, ne pouvaient réclamer aucun frais au propriétaire.

Une autre clause du contrat mentionnait que si Monsieur A. renonçait à la vente d’ici la fin de l’option, quelles que soient les raisons, une commission équivalente à 10% de la valeur du bien nous serait due irrévocablement.

Le 26 octobre, Monsieur A. a écrit aux appelants dans les termes suivants : « Comme je vous l’avais dit, j’avais une option en cours et c’est sous réserve de désistement que j’ai signé votre option. Je viens de recevoir une suite favorable à cette option et de ce fait, voulez-vous avoir l’amabilité d’arrêter vos démarches ? ».

Effectivement, la veille, Monsieur A. avait signé avec les époux S.-R. un compromis de vente relatif à son terrain de Rosières qu’il leur cédait au prix de 435.765 francs.

Décision de la Cour d’appel de Bruxelles

Le respect de la foi due aux actes oblige la Cour à décider que l’exclusivité prévue dans le contrat du 9 octobre était entière et ne souffrait aucune exception.

Par conséquent, il est judiciairement établi que Monsieur A. a violé la convention avenue entre parties et que d’autre part c’est à tord que le premier juge a cru pouvoir constater qu’aucune clause de ce contrat ne prévoyait l’indemnité qui serait due par le propriétaire s’il venait à le résilier unilatéralement.

Une telle clause existe si bien qu’elle est reproduite ci-dessus et qu’elle aurait incontestablement le caractère d’une clause pénale, au sens des articles 1226 et 1229 du Code civil, entrainant dès lors l’application de l’article 1152 du même Code, s’il n’existait pas une disproportion manifeste entre la somme forfaitaire prévue et le dommage pouvant résulter pour le créancier de la violation par le débiteur de ses obligations.

En l’espèce, une telle disproportion existe. En effet, la somme qui couvre normalement la rémunération et les frais d’un agent immobilier qui a réussi à vendre un immeuble est au grand maximum de 5% du prix de vente.

Ainsi, le montant de la sanction prévue est plus de deux fois supérieur à celui de la rémunération perdue.

Il s’ensuit que l’action, dans la mesure où elle tend à l’application de la clause, n’est pas fondée.

Ayant été déchargés de leur mission au bout de quelques jours, les appelants n’ont vraisemblablement fourni que peu de prestations et avancé que peu de frais. Du reste, ils ne rapportent aucune preuve de leur activité et de leurs dépenses.

D’autre part, ils n’étaient nullement assurés de découvrir un amateur disposé » à payer le prix prévu dans le contrat et qu’à supposer qu’ils en aient trouvé un, il n’est pas encore démontré que le prix qu’ils en auraient obtenu leur aurait procuré une rémunération importante.

Dès lors, compte tenu de ces aléas, l’indemnité à laquelle ils peuvent raisonnablement prétendre, ne peut être supérieure à la somme de 20.000 francs, arbitrée par le premier juge.

Par conséquent, la Cour d’appel de Bruxelles déclare l’appel non fondé et confirme le jugement entrepris.

Bon à savoir

En pratique, il n’est pas rare que le propriétaire d’un immeuble désirant le vendre consente une promesse unilatérale de vente au profit d’un agent immobilier ayant pour mission de trouver un acquéreur.

Cette situation s’interprète comme une combinaison d’une option d’achat cessible octroyée à l’agent immobilier avec un contrat d’entreprise, par lequel l’agent doit rechercher un candidat amateur. S’il parvient à trouver un acquéreur, l’agent lui cède l’option d’achat. Dans le cas contraire, il lui suffit de ne pas lever l’option².

Il est prévu généralement que l’agent immobilier reçoive, sous forme de commission, le supplément du prix d’achat versé par le tiers-acquéreur par rapport au prix fixé préalablement par le vendeur³.

Toutefois, la promesse unilatérale de vente octroyée à un agent immobilier a, à plusieurs reprises, été déclarée incompatible avec les usages de la profession d’agent immobilier⁴.

Cette pratique était d’ailleurs interdite sous l’empire de l’ancien Code de déontologie de l’agent immobilier⁵. La question est davantage plus nuancée par le nouveau Code de déontologie, qui ne fait que prévoir que « l’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêt »⁶.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Bruxelles, 31 janvier 1980, Revue du notariat belge, p. 291.

2. B. KOHL, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 36.

3. Liège, 28 février 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1229 ; M. VANWIJK-ALEXANDER, B. KHOL, R. SALZBURGER et S. SEQUARIS, « Chronique de jurisprudence. Les contrats », in Y.H. LELEU(dir.), Chroniques notariales, vol. 45, Bruxelles, Larcier, 2007, p. 37.

4. Bruxelles, 31 janvier 1980, Rev. not. belge, 1980, p. 291 ; Liège, 24 juin 1993, J.L.M.B., 1994, note B. LOUVEAUX ; Civ. Bruxelles, 31 mars 1994, J.T., 1994, p. 615.

5. Article 32 de l’ancien Code de déontologie de l’agent immobilier.

6. Article 38, alinéa 1^er du Code de déontologie de l’agent immobilier, approuvé par l’arrêté royal du 27 septembre 2006 ; Voyez à ce sujet, L. COLLON, Le statut juridique de l’agent immobilier, 2é éd., Bruxelles, Larcier, 2008, p. 188.