Présentation des faits¹

En date du 6 octobre 1980, la SPRL E. a fait signer aux époux H. un document s’intitulant « option cessible d’achat d’immeuble ».

La SPRL E. a introduit une action en justice afin d’obtenir la condamnation des époux H. ainsi que la réparation du préjudice subi à la suite de la rupture fautive de la convention en question.

L’appel a été interjeté par les époux H. contre la décision rendue le 22 octobre 1982 par le tribunal de première instance de Liège.

Décision

La Cour recherche la nature juridique de la convention du 6 octobre 1980. Selon les juges d’appel, il s’agit d’une offre unilatérale par laquelle les époux H. se sont engagés à vendre à la SPRL E., et ce dans un délai de six mois assorti d’une tacite reconduction, un immeuble sis à Alleux, pour le prix de 1.600.000 francs.

Dès lors que l’offre a été exprimée sans réserve, et maintenue dans un délai déterminé, au profit d’un bénéficiaire nommément désigné, l’option ne pouvait pas être retirée sans le consentement du bénéficiaire, tant que le délai courait toujours.

Par une lettre du 16 décembre 1980, les époux H. ont fait savoir à la SPRL E. qu’ils ne désiraient plus que cette dernière s’occupe de la vente de leur immeuble. La Cour considère que de cette lettre, il résulte que les époux H. ont demandé à la SPRL E. de ne pas lever l’option.

Pour le surplus, la Cour estime que si la SPRL E. n’était pas d’accord avec cette lettre, il lui était loisible de le faire savoir aux époux H.

La Cour déclare l’action principale non fondée au motif que la SPRL E. n’aurait pu valablement se plaindre que dans l’hypothèse où les époux H. auraient créé un obstacle juridique insurmontable à la levée de l’option. Cet obstacle n’aurait pu résulter que de la vente de l’immeuble à un tiers.

Bon à savoir

Il est tout d’abord important de définir la promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’une convention par laquelle le promettant s’engage à vendre un immeuble à un prix déterminé à l’acheteur si celui-ci décide de lever l’option d’achat qui lui a été consentie. En pratique, cela signifie que le promettant est obligé de vendre au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente si ce dernier manifeste sa volonté d’acquérir le bien².

Il convient par ailleurs de faire la distinction entre le retrait et la rétractation de la promesse de vente.

Le retrait a lieu lorsque le destinataire a déjà eu connaissance de la promesse de vente. La rétractation intervient quant à elle dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’a pas encore réceptionné la promesse de vente. En cas de rétractation, il y a lieu de considérer que l’offre n’a jamais existé, tandis qu’en cas de retrait de la promesse pendant la durée de validité de celle-ci, le promettant pourra être sanctionné.

Lorsque le promettant retire sa promesse de vente durant la durée de validité de celle-ci, il reste tenu à l’égard du bénéficiaire. Il est important de souligner que dans ce cas, le promettant sera engagé si le bénéficiaire décide de lever l’option³.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Liège, 31 mars 1983, J.L., 1983, p.485.

2. Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482.

3. P. WERY,  Droit des obligations, vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 178.