Présentation des faits¹

Le 30 août 2003, le vendeur a conclu avec un agent immobilier, une convention préimprimée afin que ce dernier trouve un acquéreur pour l’immeuble, d’une durée de six mois, renouvelable par tacite reconduction à défaut de renonciation par lettre recommandée. Cette convention a été signée au domicile du vendeur-propriétaire.

Le 7 janvier 2005, un compromis de vente a été signé relativement à cette maison.

Dans un courrier du 28 juillet 2005, l’agent immobilier a invité le vendeur à payer sa commission, en vain. Il a envoyé dès lors, une lettre de mise en demeure, le 22 août 2005.

Le vendeur a répondu le 31 août 2005, contestant être redevable de quelque commission que ce soit, au motif que l’intimé n’avait pas trouvé l’acquéreur de l’immeuble et que, malgré ses demandes réitérées, l’agent immobilier ne lui avait pas remis d’exemplaire de la convention.

L’agent immobilier a dès lors lancé citation le 22 février 2006, et a obtenu la condamnation du vendeur à lui payer un montant principal de € 5.000 à augmenter des intérêts moratoires.
Le vendeur a dès lors, fait appel de cette décision.

Décision de la Cour

La Cour d’appel constate que la convention litigieuse a été signée au domicile du vendeur.

Elle rappelle que dans ce cas, il appartenait à l'agent immobilier d’observer l’article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et la protection du consommateur, en ce qu’il prévoit notamment que le contrat doit mentionner la clause de renonciation suivante :

« Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de renoncer sans frais à son achat à condition d’en prévenir le vendeur par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l’expiration de celui-ci ».

Cette clause de renonciation est prescrite à peine de nullité du contrat et doit être rédigée en caractère gras dans un cadre distinct du texte au recto de la première page. 

La Cour considère que cette exigence légale n’a pas été respectée en l’espèce, puisque la clause de renonciation figurant au contrat litigieux est incomplète, rédigée entre parenthèses et n’a pas été insérée dans un cadre distinct, en caractères plus gras que le reste du texte, de manière à attirer l’attention du consommateur, comme la loi l’a voulu.

La Cour d’appel déclare donc que le contrat était entaché de nullité relative, nullité qui n’a pour but que de protéger le consommateur, c’est-à-dire, le vendeur-propriétaire.

La Cour rappelle que le contrat entaché de nullité relative peut toutefois être confirmé par la partie que la loi a entendu protéger, c’est-à-dire, le vendeur-propriétaire, et qu’il incombe à l’agent immobilier de rapporter la preuve de la cette confirmation.
En l’espèce, elle estime que l’agent immobilier ne prouve pas cette confirmation par le vendeur.
Dès lors, la cour infirme le jugement de première instance et considère que le contrat est nul.

Bon à savoir

Lorsqu’un contrat entre un agent immobilier et un consommateur est signé au domicile de ce dernier, il appartient à l’agent immobilier d’observer l’article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et la protection du consommateur, en ce qu’il prévoit notamment que le contrat doit mentionner une certaine clause de renonciation, rédigée en caractère gras dans un cadre distinct du texte au recto de la première page. 

En principe, lorsque les parties ne respectent pas cette obligation, le contrat est entaché de nullité.

Cependant, cette nullité a uniquement pour but de protéger le consommateur et elle a donc un caractère relatif, de telle sorte que le consommateur peut renoncer à s’en prévaloir et que la nullité peut être couverte².

Ce sera le cas si le contrat est confirmé par la partie que la loi a entendu protéger. La confirmation est un acte unilatéral de volonté par lequel le titulaire du droit de critique renonce à se prévaloir de la nullité du contrat. Il faut que la volonté de confirmer soit certaine. La confirmation peut être expresse ou tacite mais, en ce cas, il faut qu’il n’y ait aucun doute quant à la volonté implicite du confirmant.

Selon l’article 1338 alinéa 2 du Code civil, la confirmation tacite peut être déduite de circonstances qui ne peuvent s’interpréter que comme indiquant la volonté de confirmer, telle l’exécution volontaire de l’obligation³. Il faut en outre que celui qui confirme le contrat, le fasse en connaissance de cause⁴.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons, 13 mars 2008, Annuaire Pratiques du commerce & Concurrence 2008, p. 411.

2. Gand 10 septembre 2003, Bruxelles 7 février 2006 inédits cités par Collon, L., ‘Agents immobiliers. La clause de réflexion de sept jours’, Immobilier 2006, liv. 9, 4-8.

3. Article 1338, alinéa 2 du Code civil.

4. M. DUPONT, ‘Nullité absolue et nullité relative’, in La nullité des contrats, CUP, 2006, Larcier, vol. 88, p. 74 et s., n° 37 et s.