Présentation des faits¹

Le 4 mars 2004, les époux G.-A. ont signé avec la SPRL CI un contrat exclusif de courtage immobilier pour la vente de leur immeuble, d’une durée de trois mois, reconductible tacitement.

La commission de la SPRL CI a été fixée à 3% du prix de vente, aux termes de l'article 6 de la convention, lequel autorise le notaire du vendeur à prélever le montant de la commission si elle n’a pas été intégralement payée à l’agent avant la passation de l’acte de vente.

L'article 9 de la convention est, par ailleurs, rédigé de cette manière : « Dans les vingt jours de l'expiration de la convention, l'agent communiquera au propriétaire vendeur, par lettre recommandée, la liste des personnes contactées pour le bien. (…) Toute vente réalisée par le propriétaire vendeur dans l'année suivant la fin des relations contractuelles à un amateur renseigné par l'agent en cours de contrat ou sur ladite liste, donnera droit à la commission ».

La convention entre les parties a expiré le 4 juin 2004, date à laquelle a débuté la mission d'une nouvelle agence immobilière, l’agence IR.

Par courriel du 1^er juin 2004, le site Immoweb sur lequel la SPRL CI avait placé la fiche descriptive du bien litigieux a informé la SPRL qu’un Monsieur F. était intéressé par le bien.

Le 7 juin 2004, la SPRL CI a adressé aux époux G.-A. par lettre recommandée la liste des amateurs l'ayant contactée, parmi lesquels, Monsieur F.

Par courrier du 29 juillet 2004 adressé au notaire, la SPRL CI a sollicité de celui-ci qu'il retienne la commission due en application de l'article 9 de la convention de courtage.

Par courrier du 11 août 2004, le conseil de la SPRL CI a mis en demeure les époux G.-A. de payer le montant de ladite commission.

Le 6 octobre 2004, les époux G.-A. ont vendu leur immeuble à Monsieur F. et à son épouse, Madame V. pour la somme de 190.878 euros.

Les époux G.-A. ne s’exécutant pas, la SPRL CI les a ensuite cité devant le Tribunal de première instance de Charleroi, afin de les voir condamner au paiement de la commission qui lui était due.

Par jugement du 11 décembre 2007, le tribunal a condamné solidairement les époux G.-A. à lui payer à titre de commission la somme de 6.928,87 euros, majorée des intérêts conventionnels au taux légal depuis le 11 août 2004 jusqu'à parfait paiement.

Les époux G.-A. ont alors interjeté appel dudit jugement.

Décision de la Cour d’appel de Mons

Au regard de l’article 9 de la convention de courtage, la Cour d’appel de Mons observe en l’espèce que par lettre recommandée du 7 juin 2004, la SPRL CI a rempli son obligation et a envoyé aux époux A.-G. la liste des candidats-amateurs et leur a rappelé aussi leur obligation de l'informer en cas de vente à l’un de ces candidats, dont Monsieur F.

Les époux G.-A. n'ont toutefois donné aucune suite, ni à cette lettre recommandée ni à la lettre que la SPRL CI leur adressa le 29 juillet 2004, dans laquelle elle leur rappelait leur obligation de payer le montant de la commission. Ils n'ont pas non plus contesté la présence de Monsieur F. sur la liste annexée à la lettre du 7 juin 2004.

Le 11 juin 2004, les époux G.-A. étaient en possession de la liste des potentiels acquéreurs contactés par la SPRL CI et le compromis de vente a été signé le 16 juin 2004. Ce n'est que quelque temps avant la date de l’audience introductive d’instance que les époux G.-A. ont contesté, pour la première fois, devoir payer la commission réclamée.

La Cour précise à cet égard que l'absence de contestation à la réception d'une liste d'acheteurs potentiels est souvent considérée par la jurisprudence comme valant accord.

La Cour rappelle par ailleurs que la notion de contact doit être interprétée à la lumière de l'esprit général du contrat de courtage conclu entre les parties. La mission de la SPRL CI était d'annoncer la vente du bien et de rechercher des candidats acquéreurs, ce qui fut accompli le 1^er juin 2004, lorsque Monsieur F. a répondu à l’annonce placée par la SPRL CI sur Immoweb.

C'est dès lors à juste titre que le premier juge a considéré que  contrairement à ce qu'invoquent les vendeurs, la SPRL CI eut bien un contact avec le futur acquéreur de l'immeuble, Monsieur F., avant l'expiration du mandat de vendre litigieux.

Dans un second temps, les époux G.-A. mettent en doute la réalité même de l'échange de courriels intervenu entre la SPRL CI et Monsieur F., dans la mesure où ce dernier n'y aurait pas apposé de signature. Toutefois, les époux perdent de vue que la SPRL CI devait nécessairement posséder les coordonnées de Monsieur F. pour lui envoyer ces courriels, ce qui établit la réalité du contact intervenu quelques jours auparavant.

Il importe peu que les époux G.-A. et Monsieur F. ne se soient jamais rencontrés avant la visite du bien le 9 juin 2004. En effet, la commission est due à l'agence qui a fait la publicité pour la maison, quelle que soit la personne qui a assuré la visite. Les époux G.-A. ont marqué leur accord sur cette façon de procéder et n'ont pas contesté la présence de Monsieur F. sur la liste des candidats-amateurs.

Il est donc inexact de prétendre que l'article 9 de la convention de courtage serait en contradiction avec l'article 11 qui précise qu'« aucune commission, indemnité ou frais ne sera dû à l'agent si la mission telle que définie ci-avant n'a pas été accomplie à l'expiration du contrat », puisque la mission de la SPRL CI, qui était de rechercher un acquéreur pour le bien a manifestement été accomplie.

Eu égard à ce qui précède, la Cour d’appel de Mons considère que c'est à bon droit que le tribunal a statué comme il l'a fait en déclarant la demande principale fondée et les demandes reconventionnelles non fondées.

En ce qui concerne la demande nouvelle d'une indemnité de 1.500 euros pour appel téméraire et vexatoire, il n'y a pas lieu d'y faire droit.

Bon à savoir

Il n'est pas rare que le contrat de courtage contienne une clause selon laquelle l'agent peut prétendre à une commission si le bien est vendu dans un certain délai après l'expiration du contrat de courtage, mais grâce aux prestations fournies par lui. Cette clause permet d'éviter que les vendeurs ne profitent du travail effectué par un agent immobilier sans devoir en payer le prix.

Même si l'agent immobilier peut valablement se prévaloir d'une telle clause, il faut encore qu'il démontre que ses conditions d'application soient réunies. Il lui appartient de prouver qu'il a effectivement traité avec l'acquéreur ou qu'il lui a « procuré des informations précises et individuelles » sur le bien mis en vente.

Ainsi, il a été jugé par le Tribunal de Tournai que la communication d'une liste d’amateurs permet généralement d'éviter toute contestation quant à l'intervention de l'agent immobilier dans le recrutement de l'acquéreur². Toutefois, la communication d'une longue liste de noms, éventuellement accompagnés d'un numéro de téléphone mais sans autre commentaire, ne suffit pas à établir que les conditions de la clause précitée sont réalisées. Un tel nombre de noms, qui apparaît hautement inhabituel pour un bien ordinaire, plaide plutôt en sens contraire. Ce genre de document laisse à penser qu'il s'agit plus d'une base de données que d'une liste de personnes, avec lesquelles l'agent immobilier est véritablement entré en contact et a réalisé des prestations à leur égard. Il en va autrement si l'agent peut se prévaloir d'un échange de courriers ou d'emails entre lui-même et l'acquéreur du bien³.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons, 2 décembre 2008, J.L.M.B., 2009/24, p. 1124.

2. Liège, 26 avril 1988, J.L.M.B., 1998, p. 1381.

3. Civ. Tournai, 7 février 2013, J.T., 2013/21, p. 404 ; Mons, 2 décembre 2008, J.L.M.B., 2009/24, p. 1124.