Présentation des faits¹       

Les acheteurs, Monsieur T. et Madame F., ont signé en septembre 2009 une promesse d'achat relative à un immeuble. Cette promesse était valable jusqu'au 21 septembre 2009 inclus.

Le 21 septembre 2009 à 16 h 34, l'étude du notaire X. a téléphoné à Monsieur T. sur son téléphone portable. Monsieur T. a demandé au notaire X. de le rappeler ultérieurement, ce qu’il n’a pas fait.

Les vendeurs considèrent que le notaire a fait part à Monsieur T. de leur acceptation.

Par courrier électronique du 22 septembre 2009, Monsieur T. et Madame F. ont écrit au notaire X. en leur signifiant qu'à défaut d'acceptation dans le délai prévu ils s'estimaient libres de tout engagement.

Le notaire X. a répondu par courrier du 23 septembre 2009, en ces termes :

« Après vous avoir informé par téléphone ce 21 septembre dernier de l'accord reçu des vendeurs, mes employés m'ont fait part de votre passage en l'étude afin d'expliquer les raisons de votre désistement à savoir, état de la chaudière, wc extérieur, maison non habitable immédiatement, humidité à l'étage, travaux sur la Grand Place (...) ».

Le 25 septembre 2009, les acheteurs ont été invité par le notaire à signer le compromis de vente.

Ils ont ensuite rappelé au notaire X, par recommandé, la teneur de leur courrier du 22 septembre 2009.

Par citation du 6 septembre 2010, les vendeurs ont sollicité la condamnation des acheteurs à passer l'acte authentique de vente et à ce qu'il soit dit pour droit qu'à défaut le jugement vaudra acte de vente.

Ils ont également sollicité la condamnation de Monsieur T. et Madame F. au paiement du prix convenu, soit la somme de 110.000 euros, de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 15.120 euros à titre de droit d'enregistrement et d'amende.

Décision de la Cour d’appel de Mons

Monsieur T. et Madame F. contestent, d'une part, que l'acceptation des vendeurs leur a été notifiée et, d'autre part, que le notaire X n’a jamais été leur mandataire de sorte qu’il n’aurait pu ainsi réceptionner valablement l'acceptation des vendeurs.

La Cour constate qu’il ressort de la promesse d’achat du 7 septembre 2009 que Monsieur T. et Madame F. ont expressément promis d’acquérir, moyennant le prix de 110.000 euros, l’immeuble litigieux. Il y est, en outre, précisé que les promettants reconnaissant avoir connaissance du fait que l'acceptation de la promesse dans le délai fixé au 21 septembre 2009 inclus vaut vente et les oblige à signer l'acte authentique de vente et le compromis de vente.

Les vendeurs considèrent que leur acceptation déposée en temps utile auprès du notaire X, mandataire des vendeurs et des acheteurs, vaut vente.

La Cour déclare que la seule circonstance que le notaire X. ait appelé Monsieur T. sur son téléphone portable le 21 septembre 2009 ne constitue pas la preuve de la connaissance par les acheteurs de l'acceptation des vendeurs.

Les vendeurs soutiennent que le lieu de la réception de leur acceptation était l'étude du notaire X. qui était le mandataire des candidats acquéreurs et par conséquent habilité à recevoir l'acceptation pour leur compte.

Certes, le notaire X. était mandataire de Monsieur T. dans le cadre de la constitution d’une société d’architecture, mais ce mandat ne conférait pas au notaire X. cette même qualité dans le cadre de la vente du bien dont question.

En l'espèce, aucun élément objectif n’établit l'existence d'un tel mandat pour la vente du bien litigieux.

Les vendeurs restent dès lors en défaut de rapporter la preuve qui leur incombe et il convient de dire la demande originaire non fondée.

Bon à savoir   

La théorie de la réception prévoit que le contrat se forme lorsque « l'offrant reçoit l'acceptation de son cocontractant au lieu de cette réception (...). Le concours de volontés suppose que les deux parties aient été conscientes de l'existence de leur accord commun »².

En ce qui concerne le mandat, il faut garder à l’esprit que celui-ci peut être donné soit par acte public soit par écrit sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre³. Cela étant, la preuve par un tiers de l'existence d'un mandat peut être faite par témoins et par présomptions⁴.

Le fait qu’un notaire soit le mandataire d’un acheteur d'un immeuble dans le cadre d'un dossier de constitution d'une société, ne lui confère pas automatiquement cette même qualité dans le cadre de la vente de cet immeuble⁵. Et ce, d’autant plus lorsque le notaire n'a pas été chargé par le vendeur d'une mission de rechercher un acquéreur et de négocier le prix d'acquisition.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.  

________________

1. Mons (21^e ch.), 08 mai 2013, J.L.M.B., 2015/1, p. 13.

2. P.VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, Bruylant, 2010, tome I, p. 495.

3. Voyez : Des contrats ou des obligations conventionnelles en général - Article 1985 du Code civil.

4. Cass., 8 décembre 1980, Pas., 98, p. 449.

5. Voyez : P. WÉRY., « Mandat », Rép. not., Tome IX, Contrats divers, Livre 7, Bruxelles, Larcier, 2000, n° 56.