Présentation des faits¹

Monsieur A., candidat-acquéreur, et Messieurs B., vendeurs, ont conclu un contrat de bail avec option d’achat. Ce contrat prévoyait que si Monsieur A. levait l’option avant le 31 décembre 1979, il acquérait l’immeuble sous déduction d’une partie des loyers payés.

Toutefois, en date du 8 mars 1979, le bâtiment a été ravagé par un incendie.

Le 12 mars 1979, Monsieur A. a levé l’option afin de toucher l’indemnité d’assurance, ce à quoi s’opposaient fermement les vendeurs.

Monsieur A. a décidé d’intenter une action en justice contre les vendeurs afin de faire constater la levée d’option et les condamner à passer l’acte de vente.

La demande de Monsieur A. se fondait sur l’article 1303 du Code civil.  Cet article prévoit que lorsque la chose disparait, sans la faute du débiteur, il est tenu, s’il y a quelques droits ou actions en indemnité par rapport à cette chose, de les céder à son créancier.

Les juridictions de fond et d’appel ont déclaré sa demande non fondée. Selon eux, l’article invoqué ne s’appliquerait pas en cas de disparition de l’immeuble avant la levée d’option par l’offrant, celui-ci ne disposant d’aucun droit avant cette levée.

Monsieur A. a ensuite décidé de se pourvoir en cassation contre la décision rendue par la Cour d’appel.

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation constate que le contrat conclu par les parties contient une promesse unilatérale de vente, qui engendre dans le chef du vendeur, l’obligation de vendre l’immeuble en cas de levée d’option par l’offrant.

Toutefois, la Cour de cassation déclare, tout comme les juges antérieurs, que la promesse de vente ne confère aucun droit à l’offrant avant la levée d’option d’achat.

Ce faisant, elle estime que l’article 1303 du Code civil ne s’applique pas en cas de disparition de l’immeuble avant la levée d’option par l’offrant, qui n’avait à ce moment-là, aucun droit sur la chose.

La Cour de cassation confirme la décision des juges de fond et d’appel et condamne Monsieur A. aux dépens.

Bon à savoir

Dans le cadre d’une vente immobilière, la promesse unilatérale de vente engage le promettant à vendre l’immeuble dès que l’option d’achat est levée par le bénéficiaire. Avant cette levée, la promesse de vente ne confère au bénéficiaire aucun droit sur la chose qui en est l’objet².

Le droit d’option n’est ni une créance ni un droit mais une promesse par laquelle le bénéficiaire peut influer sur une situation juridique préexistante³.

L’article 1303 du Code civil prévoit que lorsque la chose disparait, sans la faute du débiteur, il est tenu, s’il y a quelques droits ou actions en indemnité par rapport à cette chose, de les céder à son créancier. Il s’agit d’un cas de subrogation réelle.

Il y a subrogation réelle lorsque, dans un patrimoine donné, un nouveau bien prend la place d’un autre qui y figurait et qui vient à disparaître, et se trouve soumis aux mêmes règles que le bien disparu⁴.

Il s’agit d’un report sur un bien nouveau, d’un droit dont l’objet matériel a été détruit⁵. Il faut encore, pour que celui qui invoque la subrogation réelle que la loi ou la convention la prévoie⁶.

Comme pour toute subrogation réelle, la subrogation prévue par l’article 1303 du Code civil n’a lieu au profit du créancier que s’il peut faire valoir un droit sur la chose.

Lorsque l’immeuble, objet de la promesse de vente, disparaît dans les flammes, avant la levée de l’option, les droits liés à l’immeuble appartiennent toujours aux propriétaires.

Le bénéficiaire qui se méprend sur ses droits et qui lève l’option d’achat car il espère toucher les indemnités d’assurances du propriétaire, ne pourrait invoquer l’article 1303 du Code civil. En effet, il ne disposait d’aucun droit avant la levée de l’option.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

__________________ 

1. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.

2. L. BOYER, Encyclopédie Dalloz, v° Promessse de vente, N° 122 à 125.

3. J. PATRAIN, « Jurisprudence en droit civil, Successions et libéralités », Revue trimestrielle en droit civil, 1986, p. 391 ; P. REMY, « Jurisprudence en droit civil, Obligations t contrats spéciaux, Contrats spéciaux, Revue trimestrielle de droit civil, 1987, p. 777, spéc. P. 779.

4. H. DE PAGE, Traité, T. V, p. 573, n°594.

5. Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° Subrogation réelle, par A. PONSARD.

6. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284, note de l’avocat général JANSSENS DE BISTHOVEN.