Présentations des faits¹

Par un acte datant du 5 janvier 1982, Monsieur X. a accordé à la Société D. un droit de préférence pour un certain lot d’immeubles.

Monsieur X. et la Société R., étant au courant du pacte de préférence, ont décidé de proposer les immeubles à la Société D. pour un « prix irréaliste et très exagéré », en « espérant et même en sachant que la société » D. ne l’accepterait pas.

La Société D., n’a effectivement pas accepté cette offre et, le 8 avril 1997, un contrat de vente a été conclu entre Monsieur X. et la Société R., pour un prix moindre que celui proposé à la Société D.

En degré d’appel, les juges ont estimé que Monsieur X. avait violé de manière fautive le droit de préférence accordé à la Société D. Les juges ont également considéré que la Société R. avait connaissance de l’existence de ce droit, et avait par conséquent activement participé à sa violation. Ils ont dès lors prononcé la nullité de la vente intervenue entre Monsieur X. et la Société R.

Décision de la Cour

La Cour de Cassation a confirmé la décision des juges d’appel, en ce que ceux-ci avaient considéré que Monsieur X. a méconnu de manière fautive le droit de préférence de la Société D.

De plus, ils ont constaté que la société R. connaissait et devait connaitre l’existence de ce droit et a participé à sa violation ou à tout le moins, y a activement contribué.

En conséquence, ils ont décidé de prononcer la nullité du contrat de vente intervenu entre Monsieur X. et la société R.

Bon à savoir

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, le pacte de préférence est « une convention par laquelle le vendeur s’engage (…) à donner la préférence au bénéficiaire du pacte (…) »².

La conclusion de ce pacte fait naître une obligation dans le chef du propriétaire. Le candidat acheteur sera privilégié et aura la possibilité d’acheter l’immeuble de préférence par rapport aux autres candidats.

En cas de manquement à cette obligation, par exemple si le propriétaire vend directement à une tierce personne, le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir que des dommages et intérêts si le tiers est de bonne foi.

Par contre, si le tiers avait connaissance de ce pacte, l’annulation de la vente peut être demandée en justice. En effet, le tiers qui participe à la rupture du contrat pourra être rendu responsable sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

La mauvaise foi du tiers-acquéreur bloque l’acquisition du bien. Il s’agit de l’application de la théorie de la tierce-complicité, autorisant la nullité dans les cas où le tiers est de mauvaise foi³.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cass., 27 avril 2006, Pas., 2006, I, p. 976.

2. B. KOHL., La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 48-49.

3. B. TILLEMAN, A. VERBELE et P-Y. VERKINDT, Droit des contrats France – Belgique – 2, Bruxelles, Larcier, 2006, p. 163.