Présentation des faits¹

Un immeuble appartenant en indivision à Monsieur P. ainsi qu'à ses trois enfants a été entièrement attribué à Monsieur P. par un acte notarié de liquidation et de partage du 26 avril 1939. Dans cet acte, était insérée une clause suivant laquelle en cas de vente de l'immeuble, un droit de préférence était attribué aux trois enfants.

Le 3 février 1950, l'immeuble a été vendu par Monsieur P. à un de ses fils, Monsieur J.

Le 15 mars 1950, les autres enfants ont envoyé une lettre recommandée à leur père ainsi qu'à leur frère, Monsieur J. afin de faire opposition à la vente en raison de l'inexécution par leur père de ses obligations découlant de l'acte du 26 avril 1939.

Le 7 mars 1951, Monsieur P. est décédé.

Une action en justice a été introduite. Le premier jugement a déclaré la vente du 3 février 1950 nulle au motif que « l'obligation de ne pas faire n'attribue aucun droit réel au créancier et qu'en cas d'inexécution de cette obligation, ce dernier ne peut exercer contre le promettant qu'une action en dommages et intérêts », mais qu'en l'espèce la demande d'annulation constituait bien une action en dommages et intérêts. En effet, Monsieur J. est complice de la vente faite par Monsieur P. en fraude des droits des autres enfants, bénéficiaires du droit de préférence.

Un appel a été interjeté contre cette décision. La Cour d'appel de Bruxelles, dans son arrêt du 27 février 1963, a confirmé le premier jugement.

Monsieur J. a introduit un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles du 27 février 1963.

Décision

Sur le premier moyen pris de la violation des articles 711, 1134, 1142, 1145, 1165 et 1382 du Code civil, la Cour de cassation constate que l'arrêt attaqué décide qu'en vendant l'immeuble aux demandeurs, sans donner aux défendeurs l'occasion d'exercer le droit de préférence, le père des parties a commis une faute contractuelle, et que les demandeurs en achetant le bien se sont rendus complices de la fraude.

Toutefois, la Cour de cassation estime que c'est à tort que les demandeurs font valoir que puisque l'obligation contractuelle de Monsieur P. est une obligation de ne pas faire, le défaut de respecter cette obligation ne peut engendrer que l'exécution forcée par équivalent, et non en nature.

En effet, la Cour de cassation considère que l'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution des obligations, tant de faire que de ne pas faire. Ce n'est que lorsque cette exécution directe n'est plus possible qu'il convient de recourir à l'exécution par équivalent.

Par conséquent, c'est à bon droit que les juges d'appel ont confirmé le premier jugement et ordonné la réparation en nature, à savoir l'annulation de la vente, ayant pour conséquence que l'immeuble en question devait retourner dans le patrimoine du vendeur, à savoir le père des parties, Monsieur P.

A cet égard, la Cour constate en effet que l'aliénation du bien par les demandeurs ne constituait pas un obstacle à l'exécution en nature.

La Cour décide que le premier moyen manque en droit dès lors que les premiers juges n'ont pas méconnu le fait que la vente avait transféré la propriété aux demandeurs en condamnant ceux-ci à restituer l'immeuble.

Sur le second moyen pris de la violation des articles 777, 1300 et 1625 du Code civil, la Cour de cassation considère que le dispositif de l'arrêt attaqué est légalement justifié. En effet, un vendeur ne peut pas être tenu envers l'acheteur de garantir celui-ci contre une éviction, lorsque cette dernière est la conséquence même de l'atteinte que les parties ont frauduleusement portée aux droits d'un tiers.

Bon à savoir

Lorsqu’un pacte de préférence n’est pas respecté, plusieurs sanctions sont possibles².

Lorsque le débiteur ne respecte pas le droit de préférence, il convient de distinguer deux hypothèses, celle où le tiers est de bonne foi et celle où il est de mauvaise foi.

Effectivement, si le tiers avec lequel le propriétaire a vendu le bien est de bonne foi, cela signifie que ce dernier n’était pas au courant qu’il existait un pacte de préférence. Dans ce cas, le tiers de bonne foi aura conclu la vente et le bénéficiaire n’aura droit qu’à des dommages et intérêts³.

Pour obtenir réparation de son dommage, le bénéficiaire aura toutefois à démontrer qu’il a un droit de préférence et que ce dernier a été méconnu par le débiteur. Il devra également apporter la preuve qu’il aurait pu exercer son droit et ainsi qu’il avait les fonds nécessaires pour le faire ou à tout le moins, la capacité pour emprunter⁴.

Toutefois, si le tiers est de mauvaise foi, c’est-à-dire, s’il avait connaissance du pacte de préférence, mais a, malgré tout, accepté l’achat de la maison, il sera considéré comme étant un tiers complice de la violation du droit de préférence⁵. Par conséquent, le juge aura la possibilité d’annuler l’acte de vente fait au profit du tiers de mauvaise foi. Le juge pourra alors ordonner la vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence⁶.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons, 20 mai 2003, R.R.D., 2003, p.257.

2. Cass., 27 avril 2006, Pas., 2006, I, p. 976.

3. J. DE VISSCHER, Le pacte de préférence. Ses applications en droit civil et en droit commercial, Bruxelles, Paris, Bruylant, Libraire générale de droit, 1938, p. 128.

4. Voyez : G. CARNOY, « La sanction de la méconnaissance du droit de préemption », 26 février 2014, http://gillescarnoy.be/2014/02/26/la-sanction-de-la-meconnaissance-du-droit-de-preemption.

5. J. DABIN, «  De la sanction de la violation d’un pacte de préférence accordé à trois enfants devenus ultérireument héritiers, quand l’immeuble a été vendu à deux d’entre eux à l’exclusion du troisième », note sous Cass., 30 juin 1965, R.C.J.B., 1966, p. 77.

6. M. VANWIJCK-ALEXANDRE ET ST. BAR, « Le pacte de préférence ou le droit de conclure par priorité », in Le processus de formation des contrats, Larcier, CUP, n° 09/2004, Vol. 72, pp. 137 à 187.