Présentation des faits¹

Madame X., personne protégé, a hérité d’un bien immobilier sis à Bernissart, de Madame V. qui est décédée le 20 août 2001.

Madame V. était par ailleurs elle-même pourvue d’un administrateur provisoire. Il s’agissait de maître A., avocat à Mons.

Le 17 octobre 2001, maître A. a déclaré vendre le bien à Monsieur D. pour le prix de 3.400.000 francs.

Monsieur B. a introduit une demande devant le juge de paix de Seneffe afin d’obtenir l’autorisation de procéder à la vente de gré à gré du bien immobilier en question.

Décision

Le juge constate que la vente opérée par acte sous seing privé le 17 octobre 2001 n’a pas été autorisée par le juge de paix compétent, tel que cela est normalement requis par la loi.

Par conséquent, Madame X., héritière de Madame V., n’est pas tenu par les engagements pris par la défunte à l’égard de Monsieur D. A cet égard, le juge rappelle également qu’il convient de respecter les règles imposées par la loi du 18 juillet 1991.

Le juge de paix invoque également l’article 488bis g du Code civil, selon lequel il n’est possible de recourir à la vente de gré à gré, en écartant la vente publique, des biens appartenant à des personnes protégées, qu’à condition que l’intérêt de la personne protégée l’exige.

Le juge se base également sur des auteurs de doctrine, lesquels considèrent que « le recours à la vente de gré à gré doit résulter de circonstances exceptionnelles ».

Dès lors, la vente publique étant la règle et la vente de gré à gré l’exception, cette dernière ne peut pas être justifiée par des clauses générales, telle que « l’intérêt de la personne protégée ». Ce principe avait notamment été énoncé par le Tribunal de première instance d’Hasselt dans une décision du 27 juin 1994.

Le juge constate également que le législateur, tant dans la loi du 18 juillet 1998 que dans la loi du 29 avril 2001, préfère clairement la vente publique à la vente de gré à gré concernant les biens appartenant à des personnes protégées. Le raisonnement du législateur découle du fait que la vente publique protège mieux les intérêts de la personne protégée.

C’est pourquoi, la vente de gré à gré ne peut être autorisée dans des circonstances exceptionnelles.

Monsieur B., se contentant de prétendre que la vente de gré à gré « vise sans conteste l’intérêt » de Madame V., ne justifie pas son argument.

Le juge de paix rejette la demande de vente de gré à gré du bien immobilier de la personne protégée au motif que cette demande est non fondée.

Bon à savoir

Il est possible que les parties s’accordent sur une promesse d’achat, c’est-à-dire une convention par laquelle l’acheteur s’engage à acheter un immeuble à un prix déterminé au vendeur, si celui-ci décide de lever l’option de vente qui lui a été consentie.

Dans ce cas, il est nécessaire que les parties s’entendent sur l’immeuble et sur le prix d’achat. Il faut en effet que la vente puisse se former par la simple levée de l’option par le vendeur².

Il est intéressant de mentionner qu’en pratique, la promesse d’achat sera utilisée lorsque l’immeuble appartient à un incapable, ou encore lorsque la vente est soumise à l’autorisation du juge.

A cet égard, selon l’article 488bis g du Code civil, il n’est possible de recourir à la vente de gré à gré, en écartant la vente publique, des biens appartenant à des personnes protégées, qu’à condition que l’intérêt de la personne protégée l’exige³.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

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1. J.P. Seneffe, 05 août 2002, Rev. not., 2003, p.109.

2. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.

3. Voy. L’article 1193bis du Code civil qui fait prévoit que : « (…) L'autorisation est accordée si l'intérêt des personnes protégées par ces articles l'exige ».