Présentation des faits¹

Les époux D. sont les propriétaires de parcelles de terrain qu’ils louent aux époux M. depuis plusieurs années.

Les époux M. sont informés fin 2003-début 2004 de la volonté des époux D. de vendre ces parcelles à la SA O. et du projet de lotissement à bâtir sur lesdites parcelles, de la société.

Le 6 mai 2005, la SA O. a communiqué aux époux M. le certificat d’urbanisme n°1 relatif aux parcelles et le plan reprenant l’implantation projetée des cinq lots à créer dans le cadre du projet de lotissement.

Il a ensuite été convenu que les époux M. rachètent le fonds agricole à la SA O.

Le notaire a convoqué les époux M. pour le 17 mai 2005, date de la passation de l’acte de vente par les époux D. des terres loués aux époux M., aux fins de renonciation à l’exercice de leur droit de préemption et à leur droit au bail sur les quatre lots de terrain à bâtir.

Le notaire a insisté sur la nécessité de la présence des époux M. à cette date et leur a, par la même occasion, communiqué le projet de compromis de vente conclu entre la SA O. et eux-mêmes concernant le fonds agricole, dont la signature est également prévue le 17 mai 2005.

Les époux M. ne se sont toutefois pas présentés en l’étude, le 17 mai 2005. Mais, ils ont adressé une lettre au notaire, aux termes de laquelle ils l’ont informé qu’ils revendiquaient leur droit de préemption par rapport aux parcelles, faisant l’objet de la promesse de vente entre les époux D. et la SA O.

Le 6 juin 2005, il a adressé un rappel au notaire, resté sans réponse. Face au manque de réaction du notaire, il a consulté un avocat qui a invité également le notaire à se conformer à l’article 48 de la loi sur le bail à ferme

Le notaire lui a répondu n’avoir pas été requis à ce jour par toutes les parties de signer un acte de vente et, partant, n’avoir enfreint le droit de préemption de Monsieur M., pour autant qu’il existe.

Le 25 octobre 2005, le notaire est de nouveau interpelé sur l’existence du compromis de vente. Par retour du courrier, le notaire répond que la vente ne s’est pas concrétisée même si les époux D. ont envisagé la vente et  même si la SA O. avait en vue de l’achat demandé un permis de lotir.

Par exploit d’huissier du 19 juin 2006, les époux M. ont cité les époux D., la SA O. et le notaire en justice afin de les condamner à prendre une position claire à ce sujet et, dans l’hypothèse de l’existence d’un compromis de vente, mais en l’absence de condition suspensive dans ce compromis, sa subrogation conformément à l’article 51 de la loi sur le bail à ferme.

Dans l’hypothèse de l’existence d’une condition suspensive relative à son droit de préemption, les époux M. sollicitent que le notaire soit condamné à lui notifier une offre.

Décision du Juge de paix de Soignies

Le Juge de paix de Soignies rappelle tout d’abord que le droit de préemption du locataire à ferme étant de nature post-contractuelle, il appartient aux époux M., de prouver l’existence de la vente des tiers qu’ils louent avant d’établir l’existence de ce droit.

Le juge de paix précise qu’ils peuvent rapporter cette preuve par toutes voies de droit, étant tiers à la convention de vente.

En l’espèce, les époux M. se disent convaincus de l’existence de la vente des parcelles qu’ils occupent à la SA O. en vue de leur lotissement et fondent leur action sur des présomptions qu’ils qualifient de graves, précises et concordantes résultant des faits exposés. Ces éléments établissent sans aucun doute l’accord des époux D. et de la SA O. sur le principe de la vente des parcelles en vue de leur lotissement.

Le juge constate toutefois qu’un des éléments essentiels de cette vente, à savoir le prix, n’est pas établi. Sa fixation dépendait en effet de l’issue des négociations avec les époux M. à propos de la vente du fonds agricole, qui devaient également se dérouler le 17 mai 2005. Or, cette opération a échoué en raison de leur absence injustifiée à la réunion du 17 mai.

Certes, les époux M. ont eu connaissance de la signature à venir d’un acte de vente et du prix de la vente par le biais d’un entretien téléphonique avec le notaire, mais cet entretien téléphonique n’établit pas pour autant la conclusion d’un contrat de vente et n’oblige pas le notaire à la notification au preneur. Le silence du notaire ne peut, dans de telles conditions, permettre d’induire l’existence d’une vente.

Par conséquent, le Juge de paix de Soignies considère que la demande introduite par les époux M. doit être déclarée non fondée.

Bon à savoir

La vente immobilière peut être définie comme le contrat par lequel une partie, dénommée le vendeur, s’engage à transférer la propriété d’un bien à une autre partie, l’acheteur, et ce, moyennant le paiement d’un prix².

Au regard de cette définition, deux éléments semblent être essentiels au contrat de vente immobilière, d’une part, le transfert de la propriété, et d’autre part, le paiement du prix en argent.

Le Code civil énonce, en son article 1583, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès que les parties se sont convenues de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Au regard de ce qui précède, la vente est un contrat consensuel³. Effectivement, la vente de gré à gré est consensuelle, étant donné qu’elle se forme par la rencontre des accords de volonté du vendeur et de l’acheteur⁴.

Sans l’accord explicite des parties sur le prix final, une vente ne peut pas avoir eu lieu, de sorte qu’un droit de préemption ne peut pas être invoqué.

Cela étant dit, il est important de préciser qu’aux éléments essentiels, que sont le prix et le transfert de propriété, peuvent s’ajouter des éléments substantiels⁵.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.  

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1. J.P. Soignies, 17 septembre 2007, Rev. dr. rur., 2010, p. 276, décision confirmée par le Tribunal de première de Mons, 2 octobre 2009.

2. L. OLIVIER, B. MARISCAL, V. BRUSSELMANS, J-P. LEGRAND et N. LATRAN, L’immobilier en pratique 2015-2016, Wolters Kluwer Belgium, 2015, p. 587.

3. Article  1138, alinéa 1^er du Code civil, articles 1582, alinéa 2, 1583 et 1589 du Code civil. 

4. Voyez toutefois : Bruxelles, 18 septembre 2014, R.G. n° 2011/AR/2657, www.juridat.be.

5. Liège, 28 novembre 2011,arrêt n° F-20111128-6 (2010/RG/2006)  www.juridat.be