Présentation des faits¹

Le 30 mai 1995, les acquéreurs ont acheté un fonds de commerce et une maison de commerce et d'habitation.

L'acte authentique de vente contenait une clause selon laquelle « la vente est convenue sous les garanties ordinaires de fait et de droit et que le bien est vendu dans son état actuel, sans garantie de la nature du sol, avec tous les vices et défauts de construction ».

Les acquéreurs ont constaté fin juin, début juillet 1995, la présence de champignons dans l’immeuble qu’ils venaient d’acquérir et ont, de suite, sollicité une analyse d'échantillon auprès d'un laboratoire scientifique.

Le rapport d'analyse établi le 26 juillet 1995 a fait apparaître que le champignon n'était autre que la mérule.

Les acquéreurs ont lancé citation en référé le 21 novembre 1995. Par ordonnance du 29 novembre 1995, des experts ont été désignés.

Ils ont clôturé leur rapport le 3 juillet 1996 confirmant la présence de mérule à la date de la vente et ont évalué le coût des travaux.

Par exploit d'huissier enregistré le 2 juillet 1996, les acquéreurs ont introduit une action estimatoire conte le vendeur aux fins d'obtenir sa condamnation pour vices cachés sur la base de l’article 1641 du Code civil.

Décision du tribunal

Le tribunal constate que les acquéreurs ont agi à bref délai comme le prévoit l’article 1648 du Code civil.

En effet, dès que ces derniers ont remarqué la présence de champignons fin juin- début juillet, ils ont sollicité une analyse d'échantillon auprès d'un laboratoire scientifique. De plus, ils ont intenté l'action le 2 juillet 1996, avant le dépôt du rapport d'expertise.

Concernant la clause d’exonération qui prévoit que «  la vente est convenue sous les garanties ordinaires de fait et de droit et que le bien est vendu dans son état actuel, sans garantie de la nature du sol, avec tous les vices et défauts de construction », le tribunal considère qu’elle n’exonère pas le vendeur des vices cachés.

D’une part, elle estime que la mérule n'est pas un vice de construction et d’autre part, que la garantie des vices cachés est une garantie ordinaire qui est donc couverte par la clause susmentionnée.

Le Tribunal considère donc que le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés.

Cependant, elle rappelle l’article 1646 du Code civil selon lequel, le vendeur de bonne foi n'est tenu qu’à la restitution du prix ou au remboursement à l'acquéreur des frais occasionnés par la vente.

Elle estime que le dommage ne peut être compensé que par l'offre d'un prix nettement moindre compte tenu des perspectives désagréables (travaux etc.) engendrées par la mérule.

La diminution du prix, doit être fixée selon la Cour, à la somme de 750.000 F majorée des intérêts au taux légal depuis le 30 mai 1995.

Bon à savoir

La présence de la mérule donne souvent lieux à des litiges entre l’acquéreur et le vendeur. La mérule est un champignon qui s’infiltre insidieusement dans les toits et plafonds et qui attaque les menuiseries ainsi que la maçonnerie².

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Le vendeur doit la garantie des vices parce que l'acheteur, en acquérant la chose, a entendu acquérir une chose qui lui rende les services que, normalement, il est en droit d'attendre d’elle³.

L’acquéreur d’un immeuble atteint de mérule peut donc intenter une action judiciaire sur base de l’article 1641 du Code civil. Néanmoins, il doit agir à bref délai, conformément à l’article 1648 du Code civil, sous peine de perdre le bénéfice de cette faculté légale.

Les parties ont le droit de modaliser la garantie des vices cachés en prévoyant des clauses d’exonération de responsabilité. En effet, l’article 1643 prévoit que le vendeur, s’il ne connait pas l’existence de vices cachés, peut s’exonérer de la garantie.

Puisqu'elles dérogent au droit commun de la vente, les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés sont d'interprétation stricte⁴. Ce sont donc uniquement les vices qui sont précisément mentionnés dans la clause qui échapperont à la garantie légale.

Ainsi, dans le cas de la mérule, la clause selon laquelle « la vente est convenue sous les garanties ordinaires de fait et de droit et que le bien est vendu dans son état actuel, sans garantie de la nature du sol, avec tous les vices et défauts de construction », ne s’assimile pas à une clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Dinant, 17 décembre 1997, J.T., 1998/16, n° 5882, p. 337-339

2. B. KHOL, La vente immobilière, Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 287.

3. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV-I, « La vente », pp. 199-200

4. B. DUBUISSON, « Les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité ou de garantie en droit belge » in Les clauses applicables en cas d'inexécution des obligations contractuelle, Bruges, La Charte, 2001, p. 46.