Présentation des faits¹

La Société B. est propriétaire d’un immeuble sis à Anderlecht. Lorsqu’elle a décidé de mettre son bien en location, elle a publié une annonce dans la presse pour trouver un locataire.

Par la suite, la Société B. a eu recours aux Sociétés V. et R., auxquelles elle a confié la mission exclusive de rechercher un locataire pour une durée limitée. Quant au montant de la commission, il a été prévu qu’il s’agissait de 15% du loyer de la première année, à partager entre les deux sociétés.

Ayant probablement eu connaissance du bien par le biais de l’annonce postée par la Société B., Monsieur M. a pris directement contact avec la Société B. et a conclu le contrat de bail.

Les Sociétés V. et R. réclament le paiement de leur commission. La Société B., quant à elle, accepte uniquement de payer le montant forfaitaire prévu en cas d’insuccès de la mission des agents immobiliers, soit 10.000 francs.

Décision

Le Tribunal constate, tout d’abord, que les Sociétés V. et R. étaient bien en train d’effectuer normalement leur mission lorsque le bail a été signé directement par le bailleur.

La question en l’espèce est résumée de la manière suivante par le Tribunal : les Sociétés V. et R. ont-elles droit aux honoraires dès lors que la Société B. a conclu directement, sans leur intervention ?

Concernant la qualification du contrat conclu entre les Sociétés V. et R. et la Société B., le Tribunal confirme qu’il s’agit bien d’un contrat de courtage. A cet égard, il est vrai que le courtier n’a en principe droit à aucune rémunération si le contrat est conclu sans son intervention.

Toutefois, l’agent immobilier ayant perdu son droit à la rémunération en raison du fait que le propriétaire a négocié lui-même directement le contrat, le courtage est immédiatement résilié et un droit d’indemnisation en faveur du courtier nait.

Le Tribunal rappelle également que la doctrine n’est pas unanime sur le fondement d’un tel droit à indemnisation. En effet, certains y voient une application de l’article 1794 du Code civil tandis que d’autres estiment qu’il trouve son fondement dans les usages. Le Tribunal relève cependant que l’origine du droit est sans incidence sur l’existence du droit.

Par conséquent, le Tribunal considère que les Sociétés V. et R. n’ont certes pas le droit de réclamer le paiement de leur commission, mais ont bien le droit à une indemnisation complète, et pas seulement le montant de 10.000 francs.  

En l’espèce, le Tribunal fixe l’indemnité couvrant la perte d’une chance à 10% du montant du loyer de la première année, soit 36.000 francs pour chaque société.

Bon à savoir

Il est intéressant de souligner que la mission de l’agent immobilier doit être reprise dans un contrat écrit, lequel doit comprendre certaines clauses. La sanction pour le manque d’écrit est la nullité du contrat².

Parmi les clauses essentielles, le contrat est tenu de préciser le montant à percevoir par l’agent immobilier en rémunération de sa mission.

Il est en outre tout à fait possible que le contrat de courtage comporte une clause d’exclusivité³. Il s’agit de la situation dans laquelle l’agent immobilier est chargé de la commercialisation ou de la recherche d’un bien, à l’exclusion d’autres personnes⁴.

Par conséquent, lorsque qu’une clause d’exclusivité a été prévue, le propriétaire ne peut pas rechercher lui-même un candidat-acquéreur ni confier la même mission à une autre personne⁵. En cas de violation de la clause d’exclusivité, l’agent immobilier aura droit à une indemnisation correspondant à la perte de chance de percevoir sa commission⁶. Il est cependant intéressant de mentionner que lorsque la perte de chance intervient à cause d’un comportement déloyal du candidat-acquéreur, l’indemnité sera due par celui-ci⁷.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

_______________ 

1. Comm. Bruxelles (8^e ch.), 5 juillet 1990, Rev. Not. Belge, 1991, p.462.

2. Civ. Nivelles, 23 décembre 2011, inédit.

3. Anvers, 19 décembre 1988, R.W., 1988-1989, p. 1346.

4. Le Code de déontologie de l’agent immobilier article 2, 19°.

5. Voyez : L. COLLON., « [Modèle] Convention de courtage avec exclusivité », Immobilier 2006, liv. 15, 2-6.

6. Comm. Bruxelles, 5 juillet 1990, Rev. Not. Belge, 1991, p. 462 ; Bruxelles, 28 janvier 1998, J.L.M.B., 1998, p. 1269 ; Cass., 5 juin 2008, J.T., 2009, p. 29.

7. Mons, 15 mai 2013, J.L.M.B., 2014/4, p. 173.