Présentation des faits¹

Une annonce concernant le bien immobilier en question a été publiée dans le Vlan. Monsieur B. et Madame D. ont émis une offre concernant ce bien en date du 20 février 2007. Cette offre a été acceptée par les vendeurs, Monsieur J. et Madame R.

Un compromis de vente, émanant de l’étude du notaire BI., a par ailleurs été signé le 2 mars 2007, portant sur « un appartement duplex, dénommé LOT 1, situé au rez-de-chaussée et sous-sol ».

Un acte authentique de vente, reprenant la même description du bien que celle du notaire BI., a été signé dans l’étude du notaire N. le 28 juin 2007.

Il ressort de plusieurs courriers adressés par le notaire N. que le service d’urbanisme de la commune d’Uccle a été saisi d’un permis de régularisation relatif à la division de la maison unifamiliale sans permis.

Une demande de régularisation concernant la situation urbanistique du bien datée du 25 mars 2007 portait par ailleurs sur la « régularisation d’une maison unifamiliale divisée en 4 appartements, demande qui ne porte que sur le rez-de-chaussée et le sous-sol (appartement duplex 1) ». Cette demande vise à obtenir une dérogation au RRU² en raison du fait que les « normes minimales d’habitabilité pour la pièce en sous-sol » ne sont pas respectées dès lors que la hauteur du plafond est de 2,12 mètres.

Le 18 octobre 2007, les conseils des acheteurs, Monsieur B. et Madame D., ont par ailleurs écrit aux notaires N. et BI. leur faisant part de leurs inquiétudes. Ils se sont étonnés du fait que la description du bien ne « correspondait pas au bien offert en vente ». Au moment de la signature des actes, les notaires ont toutefois rassuré les acheteurs en leur disant que « le problème était en voie de solution ».

Par la suite, un avis défavorable a été émis par la commission de concertation de la commune d’Uccle.

Le Collège des bourgmestre et échevins de la commune d’Uccle a rendu une décision le 8 janvier 2008, dans laquelle il ne s’opposait pas à l’affectation du garage en une chambre à coucher mais à condition que plusieurs conditions soient respectées. Ces conditions de modifications sont, de l’avis des acheteurs, lourdes puisque la hauteur du plafond doit notamment être portée à 2 mètres 50.

Une procédure en justice a ensuite été introduite par Monsieur B. et Madame D. contre Monsieur J. et Madame R. Ils ont ensuite cité en intervention forcée les notaires N. et BI.

Les acheteurs estiment que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrance en vendant un bien affecté d’un vice ou auraient eu recours à des manœuvres dolosives. La description du bien qu’ils avaient publiée ne permettait en effet pas d’envisager qu’il s’agissait en réalité d’un étage qui servirait à l’habitation et le sous-sol qui ne serait qu’un garage.

Décision

Concernant les manquements des vendeurs

Le Tribunal commence par constater que l’annonce parue dans le Vlan parlait bien d’un duplex avec deux chambres, ce qui ne peut que signifier qu’il s’agit d’un appartement divisé en deux étages d’habitation. Au vu de cette description, il n’est pas possible, pour les acheteurs potentiels, d’envisager qu’il s’agissait en réalité d’un étage qui servirait à l’habitation et le sous-sol qui ne serait qu’un garage.

Concernant les démarches entreprises par les vendeurs et le fait que « le problème était en voie de solution », le Tribunal constate que la demande de régularisation, certes datée du 25 mars 2007, n’a en fait été introduite que le 6 juin 2007, soit après la signature du compromis de vente mais avant celle de l’acte authentique.

Concernant ce qui se serait dit durant la visite des lieux antérieure à l’offre d’achat, les versions des parties sont divergentes concernant les informations qui auraient effectivement été données par les vendeurs. A cet égard, le Tribunal rappelle que la charge de la preuve repose sur les demandeurs en vertu de l’article 1315 du Code civil et de l’article 870 du Code judiciaire.

Le Tribunal se tourne ensuite vers l’analyse du compromis de vente ainsi que de l’acte authentique de vente. Il ressort en effet de la description du bien reprise dans ces deux documents qu’aucune mention n’était faite d’un bien qui comporterait deux chambres.

Les acquéreurs ayant clairement admis qu’ils étaient au courant du problème avant la passation des actes, dès lors qu’ils ont été rassurés sur la situation, le Tribunal en déduit qu’ils ont accepté de signer un compromis de vente ainsi qu’un acte authentique faisant expressément mention d’un duplex comprenant une chambre au rez-de-chaussée et un garage et une cave en sous-sol.

Selon le Tribunal, il est par conséquent sans incidence que l’annonce ait mentionné une description du bien différente de celle reprise par la suite dans les actes puisque les acquéreurs ont signé le compromis de vente et l’acte authentique et dès lors accepté la description du bien telle que reprise dans ces actes.

C’est pourquoi le Tribunal rejette l’argument des acquéreurs selon lequel les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrance, auraient vendu un bien affecté d’un vice ou auraient eu recours à des manœuvres dolosives. En effet, et premièrement, le Tribunal estime que le bien livré est conforme à la description résultant des actes signés par les parties. Ensuite, la théorie des vices cachés ne trouve pas non plus à s’appliquer dès lors que la question de l’affectation du sous-sol à usage d’habitation a bien été évoquée avant la signature des actes. Enfin, quant aux manœuvres dolosives, aucun élément objectif ne permet de les prouver et les déclarations des acquéreurs à cet égard sont contestées par les vendeurs.

En conséquence, le Tribunal déclare les demandes de Monsieur B. et Madame D. à l’égard de Monsieur J. et Madame R. non fondées.

Concernant les manquements des notaires

Le Tribunal constate que tout notaire est tenu à un devoir d’information et de conseil, que ces derniers sont d’ordre public, et existent à l’égard de toutes les parties. De manière générale, le devoir de conseil auquel est tenu le notaire englobe les informations sur la destination, en ce compris la situation urbanistique du bien vendu. Le notaire est en effet obligé de vérifier ladite situation.

En l’espèce, le Tribunal analyse le compromis de vente ainsi que l’acte authentique. Ils font tous les deux clairement apparaitre que la vente porte sur un rez-de-chaussée et un sous-sol avec cave et garage, et décrivent en outre l’affectation urbanistique du bien.

Or, le Tribunal ne peut que constater que les acquéreurs n’apportent pas la preuve de ce qu’ils auraient signalé une différence entre le bien vendu et la description faite dans les actes.

Par conséquent, le Tribunal considère que les notaires ont rédigé un acte de vente, dont l’objet était conforme à la destination urbanistique du bien, et que les acquéreurs ont accepté de signer ces actes portant sur la vente du rez-de-chaussée et du sol avec garage et cave. 

Le Tribunal déclare également non fondée la demande de Monsieur B. et Madame D. à l’égard des notaires.

Bon à savoir

Lorsqu’une personne décide de mettre son bien immobilier en vente, il est fréquent qu’elle ait recours à des annonces publiées soit sur des sites internet soit dans des journaux.

Il se peut toutefois que des erreurs se retrouvent dans ces annonces. La jurisprudence ne se montre pas trop sévère avec de telles erreurs, dès lors qu’une annonce ne revêt pas un caractère définitif, que cela soit vis-à-vis du prix du bien³ ou de ses caractéristiques.

Par conséquent, les candidats-acquéreurs ont tout intérêt à vérifier auprès du vendeur que les éléments figurant dans la publicité sont correctes⁴.

A cet égard, il été jugé qu’aucun manquement ne pouvait être imputé ni aux vendeurs ni aux notaires lorsque la description du bien faite dans l’annonce et celle reprise dans le compromis de vente et ensuite l’acte authentique de vente ne correspondent pas, mais que les informations reprises dans lesdits actes sont correctes et que les acquéreurs signent en toute connaissance de cause. Il ne peut dans ce cas être reproché aux notaires d’avoir manqué à leur devoir de conseil⁵.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_________________ 

 

1. Civ. Bruxelles, 17 décembre 2009, Res jur. Imm., 2010, p 72.

2. Règlement Régional d’Urbanisme.

3. Mons, 15 mai 2013, J.L.M.B., 2014, p. 173.

4. Comm. Termonde, 27 juin 2013, T.G.R., 2014, p. 98 ; B. KOHL, D. GRISARD, F. ONCLIN, A. RIGOLET, et R. SALZBURGER,, « 1. - L’accord des volontés : offre, acception et formation dynamique du contrat », in La vente immobilière, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 46.

5. Civ. Bruxelles, 17 décembre 2009, Res jur. imm., 2010, p. 72.