Présentation des faits¹

Par une convention de mise en vente datant du 28 avril 2006, Monsieur D. a donné mission à la Société L. de trouver un acquéreur pour l’immeuble dont il est propriétaire. Cette convention est une convention exclusive de courtage.

Un des articles de la convention, l’article 4, prévoyait la durée de celle-ci, à savoir du 16 mai 2006 au 16 juin 2006, avec reconduction tacite de mois en mois, sauf si le propriétaire y renonce expressément au moins un mois avant la fin de la convention.

Un autre article, l’article 4, prévoyait que la Société L. devra fournir au propriétaire la liste des amateurs à qui elle a signalé le bien. Cette liste doit en outre être fournie dans les 15 jours suivant la fin de la convention. Dans le cas où la vente serait finalement conclue avec un de ces amateurs, le propriétaire devra payer à la Société L. la commission due.

Les conditions générales de vente, figurant au recto de la convention précitée, prévoient qu’en cas de non-paiement de la facture de la commission à la date d’échéance, il sera dû de plein droit et sans mise en demeure, un intérêt de retard de 10% et une indemnité pénale de 15% avec un minimum de 500 euros.

Dans une lettre datant du 15 novembre 2006, en application de l’article 3 de la convention, Monsieur D. a stipulé son intention de ne pas reconduire la convention après le 16 décembre 2006.

Le 5 janvier 2007, la Société L. a communiqué à Monsieur D. la liste de douze amateurs, parmi lesquels se trouvait Monsieur G.

Monsieur D. a finalement vendu son bien à Monsieur G. La Société L. réclame dès lors le paiement de la commission qui lui est due en application de l’article 4 de la convention.

Une offre d’achat avait été signée par Monsieur G. le 22 novembre 2006, pour la somme de 270.000 euros. Monsieur G. avait par ailleurs visité l’immeuble en question, par l’intermédiaire de la Société L., le 16 août ainsi que le 10 novembre 2006.

La Société L. base sa demande de commission sur le montant du prix de vente, soit 270.000 euros.

Décision

Le Tribunal constate que la convention de mise en vente a pris fin le 16 décembre 2006, par application de l’article 3 de ladite convention puisque Monsieur D. a envoyé une lettre le 15 novembre 2006 faisant part de son intention d’arrêter la convention le 16 décembre 2006. Il a dès lors respecté le délai d’un mois prévu à l’article 3 de la convention de mise en vente.

Le Tribunal observe ensuite qu’en l’espèce, la Société L. a communiqué à Monsieur D. la liste des acquéreurs qui ont été mis au courant de la mise en vente du bien. Parmi ceux-ci figurait Monsieur G. qui a pu, par l’intermédiaire de la Société L, visiter l’immeuble à deux reprises, soit le 16 août 2006 et le 10 novembre 2006.

Le Tribunal estime que l’argument de Monsieur D. selon lequel la liste des amateurs lui a été transmise en dehors du délai de 15 jours ne tient pas puisque la convention ne prévoit pas de sanction en cas de dépassement de ce délai. Le Tribunal est en outre d’avis que Monsieur D. ne conteste ni le fait que Monsieur G. a eu des contacts avec la Société L. pendant la durée du contrat, ni l’offre d’achat du 22 novembre 2006. Le Tribunal observe dès lors que ces événements ont bien eu lieu avant le 16 décembre 2006, date de fin de la convention de courtage.

Par conséquent, le Tribunal déclare la demande de la Société L. recevable et fondée, et condamne Monsieur D. à payer à la Société L. la somme de 801 euros ainsi que la somme de 1.470, 15 euros à titre de clause pénale.

Bon à savoir

Il est relativement fréquent que la mise en vente d’un bien ait été confiée à un agent immobilier, que ce dernier soit en contact avec différents acquéreurs, que le propriétaire mette fin à la convention de courtage et qu’il vende ensuite le bien à des acquéreurs ayant visité le bien par l’intermédiaire de l’agent immobilier². Dans une telle hypothèse, la question se pose de savoir si l’agent immobilier conserve son droit à la commission prévue contractuellement.

L’article 66 du Code de déontologie des agents immobiliers prévoit que : « l’agent immobilier courtier ne peut réclamer d’honoraires relativement à une transaction réalisée après le terme de sa mission, que dans un délai raisonnable, sans préjudice des règles relatives à la prescription »³. Le Code de déontologie a ainsi repris le principe appliqué en jurisprudence depuis des années⁴.

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaires d’agents immobiliers a apporté plus de précisions sur la question, et notamment en son article 2, 7°. Selon cet article :

« Si le contrat d'intermédiaire prévoit que l'agent immobilier a droit à une indemnité pour les contrats conclus par le consommateur après la fin du contrat d'intermédiaire, cela n'est possible qu'à la condition que l'agent immobilier ait donné à l'autre partie à ces contrats une information précise et individuelle. Le contrat d'intermédiaire stipule que l'agent immobilier transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d'intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle. L'indemnité n'est due que si le consommateur conclut le contrat avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci telle qu'il est raisonnable d'admettre qu'elles disposaient de l'information donnée suite à cette relation. L'agent immobilier n'a droit à l'indemnité que si le contrat est conclu par le consommateur dans les six mois qui suivent la fin du contrat d'intermédiaire ». A cet égard, il est nécessaire qu’une clause ait été insérée dans le contrat⁵.

Lorsque le propriétaire met fin au contrat de courtage exclusif qu’il avait conclu avec un agent immobilier, et qu’il vend finalement le bien à un des amateurs auquel l’agent avait présenté le bien, l’agent immobilier peut prétendre au paiement de la commission prévue contractuellement.

 Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Nivelles, 19 août 2008, R.C.D.I., 2009, liv. 1., p. 50.

2. Voy. par exemple Mons, 13 octobre 2003, R.G.D.C., 2004, liv. 8, p. 438.

3. Article 66 du Code de déontologie des agents immobiliers, approuvé par arrêté royal du 27 septembre 2006 et publié au Moniteur belge le 18 octobre 2006.

4. J. Dirix, « Agent immobilier : Droit à une rémunération après expiration du contrat de courtage », Immobilier, 2008, liv. 5, pp. 4 à 6.

5. Ibidem, p. 5.