Toute saisie-exécution immobilière doit, à peine de nullité, être précédée d’un commandement de payer adressé au débiteur. Cet ordre de payer la créance doit s’appuyer sur un titre exécutoire et, sous peine de nullité, être signifié par exploit d’huissier au domicile du débiteur. La signification du commandement de payer a pour effet de mettre le débiteur en demeure et d’interrompre la prescription qui court contre le créancier.

Sauf dans le cas d’une transformation de saisie immobilière conservatoire en saisie-exécution immobilière, le créancier saisissant n’est pas obligé de transcrire le commandement de payer. L'article 1577, alinéa 1er, du Code judiciaire prévoit, toutefois, qu’à compter du jour de la transcription de la saisie ou du commandement, les actes d'aliénation ou de constitution d'hypothèque accomplis par le débiteur et relatifs aux immeubles saisis ou indiqués dans le commandement sont inopposables aux créanciers inscrits, aux créanciers qui auraient fait utilement la transcription prévue à l'article 1565, aux saisissants et à l'adjudicataire.

Il en résulte, que parmi les créanciers non inscrits, seuls ceux qui ont fait transcrire une saisie ou un commandement préalable à saisie-exécution immobilière au jour de l'aliénation peuvent invoquer l'inopposabilité de celle-ci. A contrario, si le créancier a négligé de transcrire la saisie ou le commandement préalable à payer, l’aliénation lui sera opposable, quand bien même la saisie a fait l'objet d'un avis au greffe des saisies, que le conservateur des hypothèques a refusé de procéder à la transcription de la saisie, et que l'auteur de la saisie a été subrogé dans les poursuites d'une saisie immobilière initiée par un premier saisissant, laquelle avait été transcrite avant l'aliénation. 

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Cass., 23 mai 2013, J.L.M.B., 2014/14, p. 784.