Dans une perspective dynamique, l’offre de vente immobilière débouche généralement sur des négociations entre parties. Au stade précontractuel, l’acheteur et le vendeur peuvent voir leur responsabilité engagée sur base d’une faute qu’ils auraient commise. La source de cette responsabilité consiste en une culpa in contrahendo. Cette théorie est en fait une application aux négociations qui précèdent la conclusion d’un contrat de la responsabilité extracontractuelle visée par les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Conceptuellement, la faute précontractuelle correspond à un manquement à l’obligation de respecter les normes de bon comportement, au principe général de la bonne foi ²². Durant les pourparlers, les parties peuvent également conclure des conventions les contraignant à adopter un comportement conforme à la bonne foi. Dans ce cas, leur responsabilité contractuelle couvre ces obligations et pour le reste, c’est la responsabilité aquilienne qui prend le relais.

Il existe une grande variété de types de fautes pouvant entraîner une obligation de réparer pour leurs auteurs.

Le cas classique est celui du vendeur qui, alors que la vente est sur le point d’être conclue, rompt les négociations en prétextant ne plus vouloir vendre son bien ou vouloir le vendre à un autre acheteur. Pour dénoncer ce genre de faute, la partie adverse peut avancer le fait que, malgré le bon avancement des négociations, le vendeur les a rompues brutalement alors que rien ne laissait présager une telle attitude. Ce revirement radical peut constituer une culpa in contrahendo ²³. Bien que toute rupture des négociations ne soit pas constitutive d’une faute de la part de son auteur, il semble que ce constat s’effrite avec l’avancement des négociations. Le juge aura en effet tendance à constater plus facilement une faute précontractuelle lorsque les parties sont en discussion depuis un certain temps.

Il peut arriver que le contrat soit conclu mais annulé par la suite, causant ainsi un dommage à l’une des parties. C’est notamment le cas lorsque le consentement des parties a été vicié. En matière de vente immobilière, on pense particulièrement à la lésion énorme qui, lorsque le vendeur perçoit moins que cinq douzième du prix de l’immeuble au moment de la vente, ne cause pas l’annulation du contrat mais sa rescision ²⁴.

Enfin, même si le contrat s’est valablement formé, une des parties peut avoir été préjudiciée par le comportement de l’autre. La plupart du temps, la faute consiste en un manquement au devoir d’information ²⁵. Ce devoir est apprécié plus rigoureusement lorsqu’il incombe à un professionnel de la vente immobilière.

Quant au dommage réparable, il peut porter sur plusieurs éléments comme les frais engendrés par les négociations, la perte du bénéfice escompté ²⁶ pour l’acheteur qui n’acquiert pas l’immeuble ou pour le vendeur qui doit éventuellement chercher un nouveau candidat. Plus généralement, la partie lésée peut revendiquer la réparation de tout dommage qu’elle prétend avoir subi pour autant qu’elle parvienne à en démontrer l’existence.

______________

22. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 519.

23. Appel Bruxelles, 27 janvier 2003, J.L.M.B., 2006, p. 840.

24. Article 1674 du Code civil.

25. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 534.

26. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, pp. 526-527.