Présentation des faits¹

Madame M et Madame G sont voisines. En 1996, cette dernière a confié une mission d'architecture portant sur l'agrandissement de son immeuble à la Société A.

Le 11 juin 1996, Madame G a obtenu un permis de bâtir relatif à l'agrandissement projeté; il y est indiqué que le permis est délivré sous réserve des droits civils des tiers.

Le chantier a commencé le 27 juin 1996. Le plan d'implantation de l'immeuble à construire indique que le quartier est constitué de nombreuses constructions proches les unes des autres, certaines étant mêmes contiguës à celles situées sur les fonds voisins.

Les plans joints au permis de bâtir indiquent qu'un des murs empiète partiellement sur la limite privative du fonds de Madame M.

Le 1er juillet 1996, Madame M. a rencontré un représentant de la Société A et s'est, à cette occasion, fait remettre une copie des plans relatifs aux travaux entrepris.

Le 9 août 1996, Madame M. a fait appel au géomètre C. qui a réalisé un procès-verbal de mesurage qui atteste que la nouvelle construction empiète sur son fonds, à raison de 12 à 15,6 centimètres sur une profondeur de 8,83 mètres, soit une surface de 1,12 mètres carrés.

Dès lors, Madame M. a écrit le 27 août 1996 à Madame G. pour dénoncer l'empiétement et l’inviter à rechercher une solution amiable, à défaut de laquelle, elle intenterait une action judiciaire visant à obtenir la démolition du mur et des dommages et intérêts.

Madame G. a transmis le courrier à la Société A, en vue d'aplanir le différend.

Par courrier du 25 novembre 1996, et suite à ce qu'elle a qualifié de «sérieux incident de mitoyenneté avec sa voisine», Madame G. a déchargé la Société A de sa mission.

Par exploit d’huissier signifié à Madame G le 13 octobre 1997, Madame M a demandé sa condamnation à mettre fin à l’usurpation commise sur son bien, par la démolition du mur ainsi que sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

Madame M a ensuite renoncé à demander la démolition du mur mais a porté, en compensation, sa demande de dommages et intérêts à sept cent cinquante mille francs.

Le Tribunal de première instance de Nivelles a déclaré la demande de Madame M. non fondée.

Madame M a dès lors fait appel de cette décision devant la Cour d’appel de Bruxelles et a réitéré sa demande tendant à obtenir la condamnation de Madame G au paiement de sept cent cinquante mille francs à titre de dommages et intérêts.

Décision de la Cour d’appel de Bruxelles

La Cour rappelle l'article 663 du code civil qui dispose que « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins »².

La Cour d’appel constate que l'article 663 du code civil suppose la réunion de plusieurs conditions.

1. La notion de « villes et faubourgs »

La Cour estime qu’au vu des photographies rapportées par les parties, l’immeuble de Madame M se trouve bien dans un faubourg, au sens de l’article 663 du code civil.

2. La construction visée doit être un mur qui occupe la limite commune des fonds voisins

La Cour estime que cette caractéristique ne peut être remise en cause au motif que la construction du mur n'a pas été réalisée d'une manière rigoureusement parallèle à la limite séparative des fonds et dépasse de 0,6 millimètre la largeur habituelle des murs à vocation mitoyenne (trente centimètres répartis en parts égales sur les deux fonds), sur une portion de 1,29 mètres.

3. Le voisin a le droit d'être consulté avant le début des travaux

La Cour considère qu’il ne ressort pas du dossier que Madame G. ait personnellement pris contact ou consulté Madame M. sur ce point.

Sur base des motifs exposés ci-avant, la Cour considère qu’il y a lieu d'examiner la demande de dommages et intérêts dont Régine M. demande l'allocation.

La Cour estime qu'en ne consultant pas précisément Madame M. sur son projet d'agrandissement et en la mettant devant le fait accompli, Madame G. n'a pas agi en propriétaire avisée.

En effet, en s'abstenant de consulter sa voisine sur l'empiétement du mur qu'elle allait faire construire, Madame G. ne s'est pas comportée comme tout propriétaire normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances.

Dès lors, la Cour déclare que Madame G. a commis une faute qui engage sa responsabilité quasi délictuelle.

Cependant, la Cour considère que Madame M ne prouve pas que la faute de Madame G. lui ait causé un dommage puisqu'in fine, le mur pouvait être construit et que Madame M. ne met pas en cause la qualité de la construction érigée.

La Cour déclare donc l’appel de Madame M recevable mais non fondé.

Bon à savoir

L'article 663 du code civil dispose que « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins »³.

La notion de villes et de faubourgs est indépendante des règles et critères propres au droit administratif⁴. Cependant, l'obligation de contribuer à la clôture peut exister dans un quartier champêtre, cette appréciation dépendant de la nature et du nombre des habitations⁵.

La construction réalisée sans l'accord du voisin ne lui permet en toute hypothèse pas d'en exiger la démolition à titre de sanction⁶.

Le manquement à l'obligation de consultation préalable n'a pas davantage pour effet de supprimer le caractère mitoyen du mur construit. Un tel manquement peut cependant, dans certains cas, justifier une demande de dommages et intérêts⁷.

La jurisprudence admet, en effet, la responsabilité à base de faute lorsque le mur à vocation mitoyenne construit, se révèle ultérieurement incapable de supporter la surcharge qu'entraîne la construction d'un immeuble voisin⁸.

L'absence de consultation du voisin implique que ledit voisin ne devra aucune contribution aux frais de construction du mur tant qu'il n'en aura point fait usage et justifiera, dans certains cas, l'attribution de dommages et intérêts.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d'appel Bruxelles (2e chambre), 05 février 2003, J.L.M.B., 2003/28, p. 1221-1227.

2. Article 663 du code civil.

3. Article 663 du code civil.

4. Cour d'appel Bruxelles (2e chambre), 05 février 2003, J.L.M.B., 2003/28, p. 1221-1227.

5. M. BURTON, Rép. not., tome II, livre VIII, La mitoyenneté, p. 30.

6. Cass., 13 novembre 1952, Pas., 1953, I, 158.

7. M. BURTON, Rép. not., tome II, livre VIII, La mitoyenneté, p. 33; Bruxelles, 23 novembre 1966, Res jur. imm., 1968, p. 379.

8. Bruxelles, 28 avril 1965, Res et jur. imm., 1965, p. 53.