Présentation des faits¹

Les époux B ont construit leur habitation juste à droite de celle appartenant aux époux A.

Les époux A ont réclamé devant le juge de paix, le paiement de la reprise de mitoyenneté par les époux B, car l’habitation des époux B a été construite presque accollée à la leur.

Les époux B, ont avancé que leur immeuble est totalement indépendant du voisin et que dès lors, ils ne sont pas redevables du paiement de la mitoyenneté.

Décision du juge de paix

Le juge de paix rappelle l'article 661 du Code civil qui dispose que: « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sous lequel le mur est bâti »².

Le rapport d’expertise fait ressortir que le mur des époux A remplit son rôle d'écran puisque les époux B n'ont pas dû prévoir une isolation thermique et une étanchéité sur son pignon.

Non seulement le mur du premier bâtisseur remplit son rôle d'écran mais, qui plus est, il apparaît également du rapport d'expertise qu'il y a emprise. L'expert a en effet constaté que les éléments garantissant l'étanchéité forment un lien physique entre les deux constructions.

Dès lors, le juge considère qu’en l’espèce, il y a prise de possession par les époux B et que cela démontre leur volonté d'accueillir la mitoyenneté.

Le juge déclare la demande recevable et fondée et condamne les époux B au paiement d'un euro provisionnel à titre de la reprise de la mitoyenneté du mur privatif de l'immeuble des époux A.

Le juge de paix décide aussi de désigner un expert afin : « d'évaluer le prix d'achat de la mitoyenneté, compte tenu notamment de l'état du marché immobilier ».

Bon à savoir

L'article 661 du Code civil dispose que: « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sous lequel le mur est bâti »³.

Cette possibilité pour le propriétaire d'un mur séparatif de deux héritages de contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté de ce mur suppose que le voisin commette une usurpation ou une voie de fait valant prise de possession dudit mur, et à laquelle le propriétaire de celui-ci puisse s'opposer⁴.

La Cour suprême indique plus précisément qu'il faut que cette prise de possession revête un caractère tel qu'à défaut pour son auteur d'y mettre fin, la volonté de celui-ci d'acquérir la mitoyenneté du mur s'en déduise sans équivoque⁵.

Pour faciliter la constatation de cette condition, la jurisprudence considère que les actes de prise de possession font présumer, sauf preuve contraire, l’intention d’acquérir la mitoyenneté. Cependant, si la volonté peut être implicite, elle doit être certaine et non équivoque⁶.

Au vu de la jurisprudence, il peut parfois s'avérer délicat de déterminer ce qui constitue une usurpation ou voie de fait valant prise de possession dont on pourra déduire la volonté d'acquérir la mitoyenneté en cas de refus d'y mettre un terme. Ceci est d'autant plus vrai lorsque la construction érigée par le voisin n'a qu'un contact infime, voire aucun contact, avec le mur séparatif privatif⁷.

À plusieurs reprises, la Cour de cassation affirme que le simple fait qu'il soit fait usage des fonctions essentielles du mur préexistant n'implique pas une prise de possession de ce mur⁸.

Cependant, il y’a emprise lorsqu’une construction est bâtie juste à côté d’une autre qui sert d’écran à la première et que les éléments garantissant l'étanchéité forment un lien physique entre les deux constructions.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 20 janvier 2004, J.T., 2005/2, n° 6164, p. 38-39.

2. Article 661 du code civil.

3. Article 661 du code civil.

4. Cass., 2 juin 1977, J.T., 1978, p. 101 ; Justice de paix Saint-Nicolas, 13 octobre 2011, J.L.M.B., 2013/8, p. 509-510.

5. Cass., 2 juin 1977, J.T., 1978, p. 101.

6. P.-P., RENSON, « Les clés de l’acquisition forcée de la mitoyenneté », J.L.M.B., 2006/13, p. 569.

7. Justice de paix Saint-Nicolas, 13 octobre 2011, J.L.M.B., 2013/8, p. 509-510.

8. P. LECOCQ, Chronique de jurisprudence en droit des biens, Formation permanente CUP, vol. 104, 2008, Liège, Anthemis, pp. 195 et s. ; N. VANDERWEERD, « Questions choisies de droit des biens », Chronique de droit à l'usage des juges de paix et de police, 2004, cahier n° 43, pp. 53 et s.