Présentation des faits¹

Le 29 septembre 1964, les époux A. ont acquis un immeuble.

Le 15 mai 1972, les époux B. ont acquis un immeuble voisin.

Au début de l'année 1975, les époux B. ont entrepris la construction d'une annexe à l'arrière de leur habitation.

Cette construction a fait l'objet d'un permis de bâtir et d'un «avis de demande de permis de bâtir» qui a été affiché pendant un mois durant.

Les travaux ont été exécutés dans les règles de l'art et n'ont occasionné aucun dommage aux époux A.

Les époux B. se sont approprié le mur séparatif de l'immeuble des époux A. qui jouxte la limite séparative.

Les époux A ont donc poursuivi les époux B en paiement d’une indemnité devant le juge de paix.

La décision du juge de paix

Le juge de paix constate la mitoyenneté du mur litigieux.

Le juge rappelle l'article 661 du code civil qui dispose que : «Tout propriétaire joignant un mur a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti»².

Il considère que celui qui utilise le mur privatif du voisin sans avoir acquis, au préalable, la mitoyenneté de ce mur, se rend coupable d'usurpation.

Dès lors, il estime que le propriétaire d'un mur de séparation privatif peut réclamer le prix de la mitoyenneté du mur à son voisin, lorsque et dans la mesure où celui-ci utilise le mur de manière telle qu'il en usurpe la copossession, violant ainsi le droit de propriété privatif.

Avant de statuer sur l'indemnité qui revient aux époux A, le juge ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer plus amplement sur la manière de la calculer.

Bon à savoir

L’article 661 du code civil dispose que : «Tout propriétaire joignant un mur a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti»³.

Le  propriétaire d'un mur de séparation privatif peut donc réclamer le prix de la mitoyenneté du mur à son voisin, lorsque et dans la mesure où celui-ci utilise le mur de manière telle qu'il en usurpe la copossession, violant ainsi le droit de propriété privatif.

En effet, celui qui utilise le mur privatif du voisin sans avoir acquis, au préalable, la mitoyenneté de ce mur, se rend coupable d'usurpation.

Prolongée pendant le temps requis pour prescrire, cette usurpation conduira à l'acquisition du droit de mitoyenneté dans le chef de son auteur. Encore faut-il que le propriétaire du mur mitoyen ne réagisse pas avant l'expiration du délai de prescription. Bien évidemment, ce dernier a le droit d'exiger la démolition des constructions ou des travaux effectués par l'usurpateur, par la voie de la revendication ou des actions possessoires»⁴.

En effet, la mitoyenneté peut aussi s'acquérir par usucapion.

Dès lors, pendant le temps nécessaire à l'usucapion, le propriétaire du mur privatif, qui a été victime d'une prise de possession dans les conditions prévues par l'article 661 du Code civil, est parfaitement en droit de réclamer une juste indemnisation.

Notons que la jurisprudence considère que l'usurpation d'un mur privatif implique la volonté d'acquérir la mitoyenneté et que cette manifestation de volonté permet au propriétaire de demander à l'usurpateur le paiement de la moitié de la valeur du mur⁵.

 Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Justice de paix de Fontaine-l'Evêque, 22 janvier 2004, J.L.M.B., 2005/5, p. 220-224.

2. Article 661 du Code civil.

3. Article 661 du Code civil.

4. J. HANSENNE, Les biens, Précis, tome II, 1996, n° 971.

5. J. HANSENNE, Les Biens, Précis, tome II, n° 971, p. 986