1. Siège de la matière

L’article 90, 10°, du CIR/92 envisage la taxation des plus-values immobilières des terrains bâtis situés en Belgique en ces termes : « les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse :

a) de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition ;

b) de biens bâtis qui ont été acquis par voie de donation entre vifs et qui sont aliénés dans les trois ans de l'acte de donation et dans les cinq ans de la date d'acquisition à titre onéreux par le donateur ;

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l'acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l'ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l'immeuble.

Par date d'acquisition ou d'aliénation, on entend :

- la date de l'acte authentique de l'acquisition ou de l’aliénation ;

- ou, à défaut d'acte authentique, la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition ou l'aliénation a été soumis à la formalité d’enregistrement ».

Le lecteur sera rassuré de savoir que la maison d’habitation vendue avec une plus-value ne sera pas taxée si elle a été l'habitation propre du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel la vente a lieu⁷.

6^ème hypothèse – article 90, 10°, a du CIR/92

Un immeuble bâti est acheté, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 26 octobre 2023. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre l’achat de l’immeuble et la vente de cet immeuble, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

7^ème hypothèse – article 90, 10°, a, du CIR/92

Un immeuble bâti est acheté, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 26 octobre 2020. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que moins de 5 ans se sont écoulés entre l’achat de l’immeuble bâti et la vente de ce même immeuble, la plus-value de 100.000 € sera taxée.

Le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 % (Article 171, 4°, e, du CIR/92).

8^ème hypothèse – article 90, 10°, b, du CIR/92

Un immeuble bâti est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’oncle André fait donation de cet immeuble le 20 octobre 2018. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2022. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 3 ans se sont écoulés entre la donation et la vente de l’immeuble, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

9^ème hypothèse – article 90, 10°, b, du CIR/92

Un immeuble bâti est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’oncle André fait donation de cet immeuble le 20 octobre 2020.

L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2023. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre l’achat de l’immeuble bâti et la vente de cet immeuble, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

10^ème hypothèse – article 90, 10°, b, du CIR/92

 Un immeuble bâti est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’oncle André fait donation de cet immeuble le 20 octobre 2018.

L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2019. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que moins de 3 ans se sont écoulés entre la donation et la vente ET que moins de 5 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € sera taxée.

Le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 %.

11^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est acheté, pour un prix de 100.000 €, le 2 janvier 2018. L’acheteur construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2018. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre la première occupation et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

12^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est donné le 2 janvier 2018. La donation immobilière est estimée à 100.000 €. Le donataire construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2018. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre la première occupation et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

13^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est acheté pour un prix de 100.000 € le 2 janvier 2018. L’acheteur construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2023. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre l’achat du terrain et la construction du terrain, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

14^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est donné le 2 janvier 2018. La donation immobilière est estimée à 100.000 €. Le donataire construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2024. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2025. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre la donation et la construction de l’immeuble, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

15^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est acheté pour un prix de 100.000 € le 2 janvier 2018. L’acheteur construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2018. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2022. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que moins de 5 ans se sont écoulés entre l’achat du terrain et la construction, mais également entre la première occupation et la vente, la plus-value de 100.000 € sera taxée.

Le taux d’imposition est de la plus-value 16,5 %.

Pour rappel, la maison d’habitation vendue avec une plus-value ne sera pas taxée si elle a été l'habitation propre du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel la vente a lieu.

16^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est donné le 2 janvier 2018. La donation immobilière est estimée à 100.000 €. Le donataire construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2018. L’immeuble est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que plus de 5 ans se sont écoulés entre la première occupation et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.

17^ème hypothèse – article 90, 10°, c, du CIR/92

Un terrain est donné le 2 janvier 2018. La donation immobilière est estimée à 100.000 €. Le donataire construit un immeuble sur ce terrain et occupe l’immeuble le 20 octobre 2018. L’immeuble est vendu, pour un prix de 400.000 €, le 5 avril 2022. La valeur du terrain est fixée à 200.000€. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.

Dès lors que moins de 5 ans se sont écoulés entre la donation du terrain et la construction, mais également entre la première occupation et la vente du bien, la plus-value de 100.000 € sera taxée.

Toutefois, seule la quotité du prix de vente afférente au terrain, soit, acquis à titre onéreux moins de cinq ans avant la revente de ce terrain construit, soit, du terrain reçu moins de cinq ans avant sa vente après construction est taxable, pour autant que ce terrain et la construction y érigée aient été « aliénés » (donc entre autres vendus) dans les cinq années de la première occupation de la construction par l’acquéreur ou le donataire. Il y a donc un double délai.

Il appartient au vendeur de veiller à la ventilation du prix entre le terrain et le bâti si l’immeuble construit était affecté à l’habitation effective du vendeur. L’hypothèse de semblable ventilation est évoquée au n° 90/41 du Com. I.R.

Le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 %.

         2. Calcul de la plus-value

         2.1. Principe

Suivant l’article 101, § 2, du CIR/92 : « les plus-values visées à l'article 90, alinéa 1^er, 10°, s'entendent de la différence entre les deux termes ci-après :

 1° le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA, ce prix ou cette valeur étant, le cas échéant, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l'aliénation du bien ;

 2° le prix d'acquisition du bien, majoré de 25 %, ou des frais d'acquisition ou de mutation réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs à 25 %, étant entendu que par prix d'acquisition, il faut entendre :

 a) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1^er, a : le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA ;

 b) pour l'application de l'article 90, alinéa 1^er, 10°, alinéa 1er, b : le prix pour lequel le bien a été acquis par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA ;

 c) pour l'application de l'article 90, alinéa 1^er, 10°, alinéa 1er, c : le prix pour lequel le terrain a été acquis à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement, augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.

 Le prix d'acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % pour chaque année écoulée entre la date d'acquisition et la date de l'aliénation, étant entendu que dans le cas visé dans l'alinéa 1^er, c, l'augmentation de 5 % s'applique, d'une part, sur le prix d'acquisition du terrain, par année écoulée entre la date d'acquisition du terrain à titre onéreux et la date d'aliénation de l'ensemble, et, d'autre part, sur le prix de la construction du bâtiment, par année écoulée entre la date de la première occupation ou location de l'immeuble et la date de l'aliénation de l'ensemble.

 Le prix d'acquisition ainsi déterminé est ensuite :

 a) augmenté des frais de travaux supportés par le propriétaire et qui, pour autant que ces travaux soient effectués dans l'immeuble aliéné, entre la date d'acquisition, de première occupation ou location et la date d'aliénation, sont fournis et facturés à celui-ci ;

 b) diminué, le cas échéant, des indemnités perçues du chef de sinistres ayant frappé l'immeuble aliéné».

       2.2. Illustration

• Cas de la septième, dixième, quinzième et dix-septième hypothèse

Le 2 janvier 2018, Monsieur X acquiert, lors d'une vente publique, un immeuble bâti pour le prix de 100.000 € (frais non compris) et le vend le 20/10/2020 pour 200.000 €. Monsieur X ne justifie pas de frais d'acquisition ni d'impenses supérieurs au forfait de 25 %.

Calcul de la plus-value

Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €

Second terme de la différence : 137.500 € se décomposant comme suit :

- Prix d'acquisition :                                                                    100.000 €

- Frais d'acquisition et impenses (forfait de 25 %) :                 25.000 €

- Majoration 5 % - 125.000 € x 10 % (5 % × 2 ans) =                    12.500 €

Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 137.500 € = 62.500 €

Taxation de la plus-value : 62.500 € × 16,5 %= 10.312,50 €

La plus-value de 62.500 € devra être déclarée au code 1171 (case XVI) de la déclaration fiscale.

 

                                                                                 

________ 

7.  Article 93bis CIR/92