La vie de la copropriété s’articule autour des entités qui sont générées par cette indivision. En voici les plus importantes.

L’association des copropriétaires se compose de l’assemblée générale, du syndic et des autres organes repris dans les statuts. Dotée de la personnalité juridique, dont l’acquisition est soumise au respect des conditions fixées par l’article 577-5 du Code, son existence s’explique par la nécessité de faciliter les actions judiciaires qui la concerne. Cependant, les copropriétaires ne peuvent se réfugier derrière cette personne juridique car le Code prévoit que l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes ²⁰. Ainsi, un prestataire de services pourrait se faire payer sur les patrimoines propres des copropriétaires.

L’assemblée générale constitue l’organe décisionnel de l’association. Chacun des copropriétaires y siège de plein droit et participe aux votes organisés. Convoqués à l’initiative du syndic, les copropriétaires délibèrent au sujet de questions liées à l’intérêt commun suivant des majorités et des quorums de présence qui varient selon les situations rencontrées ²¹. Les locataires ne disposant pas de droit réel sur le lieu occupé, ils ne peuvent, en règle, siéger à l’assemblée. Cependant, le Code prévoit l’obligation pour le syndic de leur communiquer la date des assemblées afin de leur permettre de formuler par écrit leurs demandes ou observations relatives aux parties communes ²².

Le syndic quant à lui est l’organe exécutif et de représentation de l’association des copropriétaires. Nommé par l’assemblée générale, les relations qu’il entretient avec l’association des copropriétaires doivent être constatées dans un contrat écrit. Ses missions principales consistent en l’exécution des décisions prises par l’assemblée générale, l’accomplissement de tous actes conservatoires ou d'administration provisoire et la représentation de l’association des copropriétaires en justice mais également dans la gestion quotidienne de la copropriété.

Le conseil de copropriété remplace depuis 2010 feu le conseil de gérance. Obligatoirement constitué dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots, le conseil est composé des copropriétaires ²³. Outre les missions que l’assemblée générale lui confie, sa fonction consiste essentiellement à contrôler le syndic.

Le commissaire aux comptes est annuellement désigné par l’assemblée générale afin de s’occuper de la comptabilité de la copropriété ²⁴. En imposant sa présence, le législateur s’inscrit dans une volonté de transparence et de modernisation de la copropriété ²⁵.

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20. Article 577-5, § 4 du Code civil.

21. P. Van Someren, op cit., pp. 429 et s.

22. Article 577-8, § 4, 8° du Code civil.

23. Article 577-8/1 du Code.

24. Article 577-8/2 du Code.

25. O. Jauniaux, « Copropriété et responsabilité civile », J.T., 2011, p. 463.