Le législateur a conféré la personnalité juridique à l’association des copropriétaires. À l’image des sociétés, cette personne morale ne peut agir que par l’intervention de personnes physiques dont l’une d’elles est le syndic. Sa présence est obligatoire et le mode de sa nomination, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission doivent figurer dans le règlement de copropriété ¹. D’ailleurs, la loi impose que les dispositions qui régissent les relations entre le syndic et l’association des copropriétaires soient consacrées dans un acte écrit ².

Le syndic joue plus ou moins le même rôle que l’organe de gestion d’une société. En effet, il a pour mission de gérer la copropriété et de représenter l’association des copropriétaires.

Sa gestion est quotidienne et consiste notamment en la mise en œuvre des mesures d’administration provisoire et d’entretien du bâtiment ³. Par exemple, si les caves ou les garages sont inondés, il est de son devoir de prendre les dispositions nécessaires pour évacuer l’eau hors de l’immeuble ⁴.

Sa seconde attribution est de représenter l’association des copropriétaires vis-à-vis des tiers tant en justice que dans la gestion des affaires communes ⁵. Cette tâche est fondamentale et a fait dire à la Cour de cassation qu’elle incombe au syndic « quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété » ⁶. Ainsi, le syndic peut conclure des contrats d’achat ou de prestation de services dédiés à la gestion du bâtiment pour autant que la nature ou l’importance de ces opérations ne requièrent pas l’intervention de l’assemblée générale des copropriétaires. Afin de réduire le risque de problèmes à venir, il est conseillé au syndic, d’une part, de préciser dans l’acte de gestion qu’il agit pour le compte de l’association des copropriétaires ⁷ et, d’autre part, d’obtenir l’aval de l’assemblée des copropriétaires en cas de doute sur la nature ou l’importance de l’opération envisagée.

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1. Article 577-4, § 1, alinéa 4, 4° du Code civil.

2. Article 577-8, § 1, alinéa 2 du Code civil.

3. Article 577-8, § 4, 4° du Code civil.

4. Justice de paix de Furnes, 27 juin 1997, T. App, 1998/1, p. 24.

5. Article 577-8, § 4, 6° du Code civil.

6. Cass., 5 octobre 2000, J.L.M.B., 2000, p. 1250.

7. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 24.