L’étendue de la garantie des vices cachés peut être modalisée par les parties. Ces dernières sont libres d’étendre ou, plus couramment, de restreindre son champ d’application. La loi autorise ces modifications pour autant que le vendeur ne soit pas de mauvaise foi. Aller dans le sens contraire permettrait au vendeur de s’exonérer de son dol.

Les clauses dérogeant à la garantie des vices cachés sont interprétées de manière stricte par les juridictions ²². Seuls les vices précisément mentionnés échappent à la garantie légale. Il arrive fréquemment que le contrat de vente contienne une clause selon laquelle le bien est vendu dans l’état dans lequel il se trouve. Pareille clause est trop générale et ne semble pas permettre au juge de déduire de manière certaine l’acquiescement de l’acheteur à l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur ²³.

Il est établi que si le vendeur a connaissance des vices et vend l’immeuble en le ne les signalant pas à l’acheteur, il ne peut se prévaloir de la clause exonératoire insérée dans le contrat ²⁴. Cette connaissance est appréciée souverainement par le juge sur base des éléments avancés par l’acquéreur. Dans une affaire qui n’est pas isolée, une personne a fait ériger un bâtiment en violation des normes urbanistiques. Lorsqu’elle a vendu cet immeuble, elle n’a pas averti l’acquéreur du caractère illégal de la construction. L’acheteur a intenté une action rédhibitoire pour obtenir la résolution de la vente en considérant que le non-respect des prescriptions urbanistiques constituait un vice caché. Le vendeur invoqua une clause exonératoire prévue dans la convention de vente mais la juridiction saisie l’écarta pour le motif que le vendeur était de mauvaise foi. En effet, il savait pertinemment que l’immeuble avait été construit dans l’illégalité et il n’en n’avait pas informé l’acheteur ²⁵.

S’il appartient à l’acquéreur de démontrer la mauvaise foi du vendeur se prévalant d’une clause dérogatoire, sa tâche est plus aisée lorsqu’il a affaire à un vendeur professionnel puisque celui-ci est présumé de mauvaise foi. Toutefois, cette présomption peut être renversée par le vendeur professionnel qui peut démontrer le caractère indécelable du vice en cause ²⁶. La loi relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur rend nulle la clause qui supprime ou diminue la garantie légale en matière de vices cachés ²⁷. Cette sanction ne s’applique que si la vente entre dans le champ d’application de la loi, à savoir une vente entre un consommateur et une entreprise ²⁸.

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22. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 298.

23. Appel Gand, 8 mai 2003, R.W., 2005-2006, p. 1057.

24. Cass., 25 mai 1989, J.T., 1989, p. 620.

25. Appel Anvers, 28 juin 1999, R.G.D.C., 2000, p. 690.

26. B. Kohl, op. cit., p. 297.

27. Articles 74, 14° et 75 de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur.

28. Article 2 de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur.