La Cour de cassation a consacré le fait que lorsque des vices cachés affectent le bien vendu, seule l’action en garantie des vices cachés peut être intentée à l’exclusion de l’action en violation de l’obligation qui pèse sur le vendeur de délivrer une chose conforme à ce qui avait été convenu ¹⁴.

Le Code civil prévoit deux sanctions possibles en cas de découverte de vices cachés. L’acquéreur a le choix entre rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou la garder et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ¹⁵. Ce choix appartient uniquement à l’acheteur ¹⁶.

Si le choix se porte sur l’action estimatoire, le juge devra faire appel à un expert pour apprécier la moins-value subie par l’immeuble en raison des vices cachés. Cependant, le juge n’est pas lié par le rapport de l’expert et peut s’en détacher ou désigner un nouvel expert ¹⁷. Les éléments à prendre en compte pour déterminer la moins-value sont non seulement le coût des travaux nécessaires pour faire disparaître les vices, mais également les frais déboursés par l’acquéreur pour faire réaliser les travaux. On pense notamment aux dépenses occasionnées par l’éventuel déménagement durant la réalisation des travaux ¹⁸.

Durant la procédure judiciaire, l’acheteur peut modifier sa demande et remplacer son action estimatoire en action rédhibitoire et inversement ¹⁹. Cette liberté lui est offerte tant que les débats ne sont pas clos et qu’il n’a pas renoncé de manière certaine à l’une des deux actions.

En droit commun des contrats, la partie qui demande la résolution de la convention peut prétendre à des dommages et intérêts complémentaires pour réparer la partie du préjudice qui ne l’aurait pas été par la restitution de la contrepartie. Le juge peut attribuer cette indemnité sans tenir compte de la bonne ou mauvaise foi du cocontractant en tort. Dans le domaine des vices cachés, seul le vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance des vices peut être tenu de payer des dommages et intérêts complémentaires ²⁰. Il est opportun de rappeler que les vendeurs professionnels sont présumés connaître les défauts des biens qu'ils vendent.

Si les parties l’ont prévu dans le contrat, l’acheteur peut demander la réparation de l’immeuble ou de la partie d’immeuble endommagée par les vices. À défaut d’une telle clause, il existe une controverse sur l’applicabilité ou non du droit commun des manquements contractuels ²¹. L’acquéreur prudent prévoira donc une clause l’autorisant à demander au vendeur la réparation mentionnée.

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14. Cass., 19 octobre 2007, J.L.M.B., 2008, p. 1202.

15. Article 1644 du Code civil.

16. Cass., 21 novembre 1974, Pas., 1975, I, p. 322.

17. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 315.

18. Tribunal civil de Dinant, 17 décembre 1997, J.T., 1998, p. 338.

19. Cass., 2 avril 2010, J.L.M.B., 2010, p. 1235.

20. Article 1645 du Code civil.

21. Article 1184 du Code civil.