Une des obligations du vendeur est de garantir l’acheteur des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ²³.

Pour mettre en branle l’action en garantie des vices cachés, l’acquéreur de l’immeuble doit démontrer la réunion de plusieurs conditions. Tout d’abord, les malfaçons doivent nécessairement être cachées. La garantie ne couvre pas les défauts qu’un acheteur normalement prudent et diligent aurait dû déceler ²⁴. Ensuite, le législateur exige que la malfaçon soit suffisamment grave pour rendre impropre le bien à l’usage ou réduire cet usage au point que l’acheteur n’aurait pas contracté ou pas aux mêmes conditions. Enfin, le vice caché doit être antérieur à la vente. Le vendeur n’est pas tenu des défauts qui ne naissent qu’après le transfert des risques et de la propriété. Cependant, les vices qui apparaissent postérieurement à la vente mais qui existaient, au moins en germe, avant celle-ci sont couverts par la garantie des vices cachés.

L’étendue de la garantie des vices cachés peut être modalisée par les parties. Ces dernières sont libres d’étendre ou, plus couramment, de restreindre son champ d’application. La loi autorise ces modifications pour autant que le vendeur ne soit pas de mauvaise foi. Aller dans le sens contraire permettrait au vendeur de s’exonérer de son dol. Il est établi que si le vendeur a connaissance des vices et vend l’immeuble en ne les signalant pas à l’acheteur, il ne peut se prévaloir de la clause exonératoire insérée dans le contrat ²⁵.

L’acquéreur d’un immeuble qui découvre des vices cachés peut intenter une action judiciaire mais doit le faire dans un bref délai sous peine de perdre le bénéfice de cette faculté légale. La jurisprudence considère que le point de départ de ce bref délai ainsi que sa durée relèvent de l’appréciation souveraine des juridictions du fond ²⁶.

En cas de découverte de vices cachés, deux sanctions sont possibles. L’acquéreur a le choix entre rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou la garder et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ²⁷. Ce choix appartient uniquement à l’acheteur ²⁸. Par ailleurs, l’acquéreur qui demande la résolution de la convention peut prétendre à des dommages et intérêts complémentaires pour réparer la partie du préjudice qui ne l’aurait pas été par la restitution du prix. Néanmoins, seul le vendeur de mauvaise foi, celui qui avait connaissance des vices peut être tenu de payer des dommages et intérêts complémentaires ²⁹.

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23. Article 1641 du Code civil.

24. Appel Liège, 11 février 2013, J.L.M.B., 2013/41, p. 2096.

25. Cass., 25 mai 1989, J.T., 1989, p. 620.

26. Cass., 29 janvier 1987, J.T., 1987, p. 499.

27. Article 1644 du Code civil.

28. Cass., 21 novembre 1974, Pas., 1975, I, p. 322.

29. Article 1645 du Code civil.