Une promesse d’achat est une convention par laquelle l’acheteur s’engage à acheter un immeuble à un prix déterminé au vendeur si celui-ci décide de lever l’option de vente qui lui a été consentie.

À l’instar des promesses de vente, les parties doivent nécessairement s’être mises d’accord sur l’immeuble et sur le prix d’achat de sorte que la vente puisse se former par la simple levée de l’option par le vendeur. Ensuite, le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée ¹². Avant cela, le bénéficiaire de l’option de vente ne peut exiger le paiement du prix d’achat puisque par définition, la vente n’existe pas encore.

Une promesse d’achat est donc un contrat, mais un contrat autre que la convention de vente qui se forme en cas de levée de l’option de vente. Ce contrat fait naître une obligation à charge du promettant. Il doit payer le prix d’achat si le bénéficiaire décide de lever l’option qui lui a été consentie ¹³. S’il ne s’exécute pas, le vendeur peut le contraindre à passer le contrat de vente en justice.

Quant à la durée de la promesse, deux situations peuvent se présenter. Soit les parties ont fixé une durée auquel cas la situation ne pose pas de problème. Soit ils ne l’ont pas fait et il faut appliquer le principe du délai raisonnable que l’on retrouve dans les contrats à durée indéterminée. Le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever ou de renoncer à l’option d’achat dans un délai raisonnable dont la durée est fonction du cas d’espèce.

L’option octroyée au bénéficiaire peut être payante. Le montant dû par ce dernier peut servir à encourager un acheteur potentiel à s’engager et génère également un avantage pour le bénéficiaire de la promesse d’achat. En effet, le vendeur pourrait se prévaloir d’une certaine sécurité économique dans la mesure où il peut lever l’option de vente s’il ne trouve pas d’autres acquéreurs prêts à acheter l’immeuble à des conditions plus avantageuses.

L’attention du bénéficiaire d’une promesse d’achat doit être attirée sur le risque de requalification par le juge de cette promesse en vente ferme et définitive si les termes du contrat conclu entre les parties font apparaître que le bénéficiaire de l’option de vente s’est en fait réellement engagé à vendre l’immeuble ¹⁴. Les mots utilisés dans la promesse d’achat doivent être choisis rigoureusement et ne laisser planer aucun doute sur la nature de la convention conclue entre les parties.

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12. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.

13. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 30.

14. B. Kohl, op. cit., p. 32.