Une promesse de vente est une convention par laquelle le vendeur s’engage à vendre un immeuble à un prix déterminé à l’acheteur si celui-ci décide de lever l’option d’achat qui lui a été consentie.

La jurisprudence de la Cour de cassation met en lumière deux principes fondamentaux qui sont inhérents à ce genre de contrat. Premièrement, les parties doivent nécessairement s’être mises d’accord sur l’immeuble et sur le prix d’achat de sorte que la vente puisse se former par la simple levée de l’option par l’acquéreur. Deuxièmement, le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée. Avant cela, le bénéficiaire de l’option d’achat n’a aucun droit sur l’immeuble en question ⁴.

Une promesse de vente est donc un contrat, mais un contrat autre que le contrat de vente qui se forme en cas de levée de l’option consentie. Cette convention impose une double obligation dans le chef du promettant. Il doit non seulement accomplir les formalités liées à la vente si le contrat se forme, mais il est également tenu de ne pas rendre impossible la formation de cette vente. Cela implique qu’il ne peut, durant la période de validité de la promesse, vendre l’immeuble à une autre personne ⁵. Si c'est le cas et que le tiers acquéreur est de bonne foi, le bénéficiaire de l'option ne peut réclamer que des dommages et intérêts au promettant. La seule alternative offerte au bénéficiaire qui a levé l’option est de démontrer que le tiers acquéreur était de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il savait que l’immeuble qu’il a acheté faisait l’objet d’une promesse de vente. Dans ce cas, le tiers est complice de la violation de la promesse et il se rend coupable d’une faute extracontractuelle pouvant être réparée par l’inopposabilité de la vente qu’il a conclue. Le bénéficiaire de son côté, peut exiger la réparation en nature de son préjudice, à savoir la formation du contrat de vente entre lui et le promettant ⁶.

Étant donné qu’une promesse de vente est un contrat indépendant du contrat de vente, cette promesse peut porter sur un immeuble qui, au moment de sa formation, n’appartient pas encore au promettant. Par contre, il faut que l’immeuble appartienne effectivement au promettant lorsque l’option d’achat est levée et que le contrat de vente se forme. À défaut, on se retrouve dans le cas d’une vente de la chose d’autrui qui est nulle et donne lieu à des dommages-intérêts si l’acheteur ignorait que la chose n’appartenait pas au promettant ⁷. 

Quant à la durée de la promesse, deux situations peuvent se présenter. Soit les parties ont fixé une durée, auquel cas la situation est claire. Soit ils ne l’ont pas fait et on applique le principe du délai raisonnable propre aux contrats à durée indéterminée. Le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever ou de renoncer à l’option d’achat dans un délai raisonnable dont la durée est fonction du cas d’espèce.

L’option octroyée au bénéficiaire peut être payante. Le montant dû par le bénéficiaire vise à compenser la perte financière résultant de l’immobilisation du bien. Si le bénéficiaire lève l’option d’achat, le prix payé prend la forme d’un acompte sur le prix d’achat. S’il renonce à lever l’option, ce montant est conservé par le promettant en contrepartie de la durée pendant laquelle il s’est engagé à ne vendre à une tierce personne ⁸.

En pratique, il n’est pas rare que le propriétaire d’un immeuble souhaitant le vendre consente une promesse de vente au profit d’un agent immobilier qui est chargé de trouver un acquéreur. Cette situation s’analyse comme une combinaison d’une option d’achat cessible octroyée à l’agent immobilier avec un contrat d’entreprise par lequel l’agent doit rechercher un acheteur potentiel. S’il trouve un acquéreur, l’agent lui cède l’option d’achat. Dans le cas contraire, il lui suffit de ne pas lever l’option ⁹. Généralement, il est prévu que l’agent immobilier reçoive, sous forme de commission, le supplément du prix d’achat payé par le tiers acquéreur par rapport au prix fixé préalablement par le vendeur ¹⁰.

L’attention du bénéficiaire d’une promesse de vente doit être attirée sur le risque de requalification par le juge de cette promesse en vente ferme et définitive si les termes du contrat conclu entre les parties font apparaître que le bénéficiaire de l’option d’achat s’est en fait réellement engagé à acheter l’immeuble ¹¹. Les mots utilisés dans la promesse de vente doivent être choisis rigoureusement et ne laisser planer aucun doute sur la nature de la convention conclue entre les parties.

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4. Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 284.

5. Appel Anvers, 29 juin 1998, T. Not., 1999, p. 71.

6. Appel Bruxelles, 31 octobre 1996, A.J.T., 1997-1998, p. 149.

7. Article 1599 du Code civil.

8. Cass., 15 mars 2002, J.T., 2002, p. 814.

9. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 36.

10. Appel Liège, 28 février 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1229.

11. B. Kohl, op. cit., p. 32.