Présentation des faits¹

En date du 22 juin 2006, Madame W et Madame L conclurent avec Monsieur G un bail de résidence principale pour une durée de neuf ans, aux termes duquel Monsieur W et Madame L prirent en location, à compter du 1^er septembre suivant, un appartement et deux garages situés dans un immeuble à Tournai.

Ce bail, qui ne fut pas soumis à la formalité de l’enregistrement et ne fut précédé d’aucun état des lieux d’entrée, donna lieu au paiement par Monsieur W et Madame L d’une garantie locative de 2.100 EUR, que Monsieur G a négligé de placer sur un compte bloqué conformément au prescrit légal.

Monsieur W et Madame L mirent fin à ce bail par courrier recommandé du 7 septembre 2007, moyennant un préavis de cinq semaines expirant le 15 octobre suivant. Ils justifièrent leur décision de résilier prématurément le bail par la répétition d’inondations dont ils avaient été victimes dans le courant de l’été 2007.

Monsieur G répondit le 13 septembre 2007 au congé-renon qui lui avait de la sorte été notifié par Monsieur W et Madame L, pour leur rappeler les très nombreux frais qu’il avait exposés pour aménager les lieux suivant leurs convenances, et leur faire part de son mécontentement quant à leur décision de résilier le bail. A cette occasion, Monsieur G leur reprochait notamment d’avoir fait déplacer dans le jardin de l’immeuble une baignoire en fonte qui équipait à l’origine la salle de bains de leur appartement, baignoire qu’il a lui-même accepté de remplacer par une douche.

Par courrier recommandé du 2 octobre 2007, le conseil de Monsieur W et Madame L a renvoyé les clés du bien à Monsieur G, tout en précisant qu’aucun état des lieux d’entrée n’ayant été dressé, il était inutile de procéder à un état des lieux de sortie. Monsieur G a accusé réception de ce courrier par lettre du 8 octobre suivant, aux termes de laquelle il a stigmatisé l’état déplorable dans lequel les lieux lui ont été restitués.

Nonobstant diverses audiences de conciliation, les parties n’ont pas pu s’entendre sur la restitution de la garantie locative, que Monsieur G entendait retenir en indemnisation de dégâts locatifs.

Dans le cadre de la présente action, Monsieur W et Madame L postulent la condamnation de Monsieur G à leur rembourser la garantie locative de 2.100 EUR, majorée d’un intérêt annuel de 3% à compter du 22 juin 2006.

Cette demande est contestée par Monsieur G, qui réclame reconventionnellement un montant provisionnel de 1.702,47 EUR, à titre d’indemnisation pour les dégâts locatifs. Pour ce qui concerne l’évaluation définitive des dégâts liés au déménagement de la baignoire et au placement de la tente solaire, il sollicite en outre la désignation d’un expert. Enfin, Monsieur G estime pouvoir réclamer une indemnité de résiliation de deux mois de loyer à Monsieur W et Madame L, au motif que ces derniers ont mis fin au bail au courant de la deuxième année du premier triennat.

Décision du juge de paix de Tournai

Concernant la demande principale en restitution de la garantie locative

Lee juge de paix de Tournai observe que Monsieur G ne parvient pas à démontrer la réalité des dégâts locatifs qui seraient imputables à Monsieur W et Madame L.

Par conséquent, il décide que la demande principale en restitution de la garantie locative doit être accueillie, telle qu’elle est libellée.

Concernant la demande reconventionnele en paiement de l'indemnité de résiliation de deux mois de loyer

Le juge de paix de Tournai rappelle tout d’abord que les dispositions nouvelles insérées par la loi-programme du 27 décembre 2006 en matière d’enregistrement des baux de résidence principale prévoient que pour les baux de neuf ans conclus avant le 1er janvier 2007, la formalité de l’enregistrement incombait encore conjointement aux bailleurs et aux locataires pendant une période transitoire ayant expiré le 30 juin 2007.

A défaut pour le bail d’avoir été soumis à la formalité de l’enregistrement pour cette date - ce qui est bien le cas en l’espèce - elle incombe depuis celle-ci aux seuls bailleurs, sachant que faute pour ceux-ci de s’y soumettre, les locataires peuvent alors résilier le bail sans préavis ni indemnité².

C’est à tort, et au mépris des dispositions en la matière de la loi-programme du 27 décembre 2006, que Monsieur G croit pouvoir réclamer à Monsieur W et à Madame L une indemnité de résiliation équivalente à deux mois de loyer pour avoir mis fin au bail dans le courant de la deuxième année de location. Monsieur W et Madame L ne sont en effet tenus au paiement d’aucune indemnité, dans la mesure où le bail n’a pas été enregistré par le bailleur dans les délais requis par la loi.

Par conséquent, le juge de paix de Tournai décide qu’il n’y a pas lieu de condamner Monsieur W et Madame à une quelconque indemnité.

Bon à savoir

Lorsqu’il est constaté par écrit, le bail est un acte obligatoirement enregistrable en vertu de l’article 19, 3° du Code des droits d’enregistrement. L’article 5bis de la loi sur le bail de résidence principale, inséré par la loi-programme du 27 décembre 2006, dispose que « L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge ».  Toutefois, en cas de carence du bailleur, le preneur pourra présenter volontairement le bail à l’enregistrement.

Le non-respect de l’obligation d’enregistrement est assorti d’une double sanction.

Le bailleur encourt, tout d’abord, sur le plan fiscal, une amende, dont le montant s’élève à 25€³.

Il est, ensuite, sanctionné sur le plan civil. En effet, l’article 3, § 5, al. 3 de la loi⁴ dispose, à cet égard, que si le bail n’est pas enregistré dans les délais requis et aussi longtemps que l’enregistrement n’a pas été effectué⁵, le locataire peut y mettre fin à tout moment, sans être tenu au respect d’un préavis ni au paiement d’une indemnité⁶. Tant le délai de congé de trois mois que l'indemnité en cas de résiliation du bail au cours du premier triennat ne sont en effet pas d'application⁷. Il n’en reste pas moins que le preneur doit donner un congé. Par application combinée des dispositions de l’article 3, §5 et §9, le délai de préavis, pour un congé « à tout moment », ne prend cours que le premier jour du mois suivant le mois durant lequel le congé est donné. Le preneur sera donc tenu de verser le loyer total pour la période durant laquelle il a donné congé ou quitté les lieux loués sans préavis⁸.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

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1. J.P. Tournai (2e cant.), 8 juillet 2008, J.T., 2009, p. 34.

2. Sur ces questions, voy. N. BERNARD, « Le nouveau régime de l’enregistrement du bail d’habitation », J.T., 2007, p. 233

3. Art. 41, C. enr.

4. Voy. notamment à son sujet, M. HIGNY et M. DE SMEDT, « Le bail de résidence principale : modifications législatives et jurisprudence récentes », in Le bail et le leasing immobilier, vol. n°122, Louvain-la-Neuve, Anthémis, 2009, pp. 168-173.

5. Cela signifie qu’une fois l’enregistrement intervenu, et même si celui-ci a été tardif, le preneur n’est plus en droit d’invoquer l’article 3, §5, alinéa 3 de la loi (J.P. Uccle, 21 juin 2010, Huur, 2011, p. 121, note S. CAEYERS, « De gevolgen van fouten in de vulgariserende bilage bij een woninghuurovereenkomst »).

6. J.P. Tournai, 8 juillet 2008, J.T., 2009, p. 34.

7. Art. 5, §2, al. 3, Loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale (mod. par art. 6,5° et 6°, Loi du 13 avril 1997) ; J.P. Etterbeek, 4 juillet 2011, J.J.P., 2013, p. 296.

8. E. Riquier, « Modifications des dispositions du Code Civil en matière de bail et par les dispositions fiscales de la loi-programme du 27 décembre 2006. Une irruption malheureuse de la loi fiscale dans le droit des baux », R.G.D.C., 2007, p. 282.