La loi de 1991, dont les dispositions sont impératives ¹, s’applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l’accord du bailleur, affecte à sa résidence principale ². En son premier article, la loi détermine son champ d’application. Trois conditions doivent être présentes. Il faut un contrat de bail, que l’immeuble loué abrite la résidence principale du preneur et que cette affectation se fasse avec l’accord du bailleur.

1) Le contrat

Le bail doit, à l’instar de tous les contrats, respecter les conditions de validité que sont le consentement et la capacité des parties ainsi que l’objet et la cause du contrat. Depuis 2007, les baux de résidence principale doivent nécessairement être établis dans un acte écrit reprenant l’identité des parties, la date de prise en cours, la désignation de l’immeuble ou partie d’immeuble affecté au logement ainsi que la durée du contrat ³.

En outre, la loi fait peser sur le bailleur l’obligation de procéder à l’enregistrement du bail ⁴. L’introduction de cette formalité par le législateur vise à protéger le preneur particulièrement lorsque le bien loué est sujet à mutation ⁵. Il en est ainsi lorsque le bailleur vend ou donne l’immeuble à un tiers au contrat.

2) L’affectation

Pour que le régime spécifiquement prévu par le législateur trouve à s’appliquer, le bien sur lequel porte le bail doit servir de logement au preneur. Ce terme correspond à l’ensemble des locaux qui servent d’habitation à une ou plusieurs personnes et qui permettent l’exercice des activités de la vie privée ⁶. Sont donc exclus les immeubles de bureaux mis en location. Mais, l’article 1^er de la loi va plus loin et précise que le logement doit servir de résidence principale au preneur. On entend par-là le lieu où habite de manière habituelle le locataire, où se situe le siège de ses intérêts personnels et familiaux ⁷.

L’affectation, qui est une question de pur fait ⁸, doit être réelle et effective. Les locations de vacances ou d’un pied-à-terre ne correspondent pas aux baux protégés par la loi de 1991 ⁹.

Enfin, la loi prévoit expressément qu’elle ne s’appliquera plus dès le moment où prend fin l’affectation ¹⁰.

3) L’accord du bailleur

La nécessité de l’accord du bailleur trouve son explication dans le régime très protecteur accordé par la loi au locataire. S’il est donné en début de bail, l’accord peut être exprès ou tacite ¹¹. Peut être considérée comme un accord tacite l’absence d’opposition du bailleur qui connaît pertinemment la destination que le preneur souhaite donner aux lieux. Par contre, si l’affectation se produit en cours de bail, l’accord du bailleur doit nécessairement être constaté par écrit ¹². Cette exigence s’explique par la volonté de ne pas surprendre le bailleur par le changement de régime juridique ¹³.

Enfin, il convient de remarquer que le bailleur ne peut interdire l’affectation des locaux qu’en démontrant les raisons sérieuses qui justifient cela ¹⁴. Ces motifs peuvent s’appuyer sur la destination naturelle des lieux ou d’autres critères déterminants.

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1. Article 12 de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

2. Article 1^er de la loi de 1991.

3. Article 1bis de la loi de 1991.

4. Article 5bis de la loi de 1991.

5. N. Bernard, « Le nouveau régime de l’enregistrement du bail d’habitation (ou, quand un objectif peut en cacher un autre) », J.T., 2007/13, p. 234.

6. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck-Larcier, 1995, n° 28.

7. J.-M. Lethier, « Le bail de résidence principale », in Guide de droit immobilier, t. 2, Bruxelles, Kluwer, 1997, p. III.2.2-1.

8. Juge de paix de Tournai, 4 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 513.

9. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 64.

10. Article 1^er, § 3 de la loi de 1991.

11. Article 1^er, § 1^er, alinéa 1^er de la loi de 1991.

12. Article 1^er, § 1^er, alinéa 3 de la loi de 1991.

13. Doc. parl., Ch. Repr., sess. ord. 1990-1991, n° 1357/10, pp. 38 et 39.

14. Article 1^er, § 1^er, alinéa 2 de la loi de 1991.