Présentation des faits¹

Par un contrat de bail conclu le 1^er septembre 1986, Madame F. a donné en location à Monsieur L. un immeuble d'habitation sis à Buissenal, au loyer mensuel de 12.000 francs pour une durée de neuf ans prenant cours le 1er août 1986 et expirant le 31 juillet 1995.

A l'expiration de cette première période contractuelle de neuf années, Monsieur L. est resté dans les lieux. Par courrier recommandé du 28 janvier 1998, Madame F. a notifié à Monsieur L. un congé de six mois prenant cours le 1^er février 1998 pour s'achever le 31 juillet 1998.

Par lettre de son conseil du 10 juin 1998, Monsieur L. a acquiescé au congé, mais a réclamé une indemnité équivalente à neuf mensualités de loyer, soit la somme de 139.275 francs ainsi que la restitution de la garantie locative.

Par courrier du 24 août 1998, Madame F. a marqué son désaccord sur cette réclamation et a exigé le paiement de la moitié des précomptes immobiliers pour les années 1993, 1994 et 1995, contractuellement à charge de l'intimé.

Monsieur L. a libéré l'immeuble le 10 septembre 1998.

Le 2 novembre 1998, Madame F. et Monsieur L. ont comparu volontairement devant le premier juge.

Par le jugement dont appel, le magistrat cantonal a fait droit à la demande de Monsieur L. et a condamné Madame F. à lui payer la somme de 139.275 francs à titre d'indemnité de résiliation, outre les intérêts. Il a également condamné Madame F au remboursement de la garantie locative. Il a condamné enfin Monsieur L. à payer à Madame F. la somme de 21.661 francs de précompte immobilier et la somme de 15.471 francs d'indemnité d'occupation pour le mois d'août 1998.

Madame F. est entre-temps décédée. L’instance a ensuite été reprise par sa fille, Madame D.

Décision du Tribunal civil de Tournai

Le Tribunal civil de Tournai rappelle tout d’abord que conformément à l'article 14, paragraphe 2, alinéa premier, de la loi du 20 février 1991, celle-ci ne s'applique aux baux écrits à durée déterminée qu'à partir de leur renouvellement ou leur reconduction intervenus postérieurement au 28 février 1991.

En l'espèce, le bail n'était donc pas soumis à cette loi.

Le tribunal rappelle également que  le locataire étant resté dans les lieux à l'expiration du bail, celui-ci doit être considéré comme ayant été reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée, en application de l'article 1738 du code civil.

Il estime ensuite que Madame D. ne peut invoquer l'article 3, paragraphe premier, alinéa 3, de la loi pour soutenir que cette prorogation serait limitée à un terme de trois ans, dans la mesure où cette loi est inapplicable au bail dont question.

Le bail ainsi reconduit n'est cependant pas un bail entièrement nouveau, mais un bail renouvelé, de sorte qu'il convient de tenir compte de la durée antérieure des relations contractuelles². Il en résulte qu'il ne peut être considéré que le bailleur a, en l'espèce, mis fin au bail à l'expiration du premier triennat, puisque les relations contractuelles entre parties se sont étalées sur douze années. L’indemnité prévue à l'article 3, paragraphe 4, de la loi n'est dès lors pas due.

Le tribunal considère que cette solution est, au surplus, parfaitement conforme à la ratio legis de la loi qui a entendu assurer au preneur une certaine stabilité et le protéger contre une résiliation anticipée du bail avant son terme de neuf ans, préoccupations qui, en l'espèce, ont été largement rencontrées par une occupation ininterrompue de douze ans.

Par conséquent, le Tribunal civil de Tournai déclare l’appel principal fondé, mais l'appel incident non fondé et condamne Monsieur L. à l'entièreté des frais et dépens des deux instances.

Bon à savoir

Sont protégés par la loi du 20 février 1991 :

-          tous les baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991, soit après le 28 février 1991 ;

-          tous les baux écrits à durée indéterminée³ et les baux verbaux conclus avant le 28 février 1991⁴ ;

-          tous les baux reconduits tacitement ou expressément après le 28 février 1991⁵ ;

A contrario, sont exclus de la protection de la loi du 20 février 1991 les baux écrits à durée déterminée conclus avant le 28 février 1991.

Par bail écrit à durée déterminée, il y a lieu d’entendre « celui qui, d’avance, fixe son terme final de manière précise dans le temps »⁶. Est, ainsi, considéré comme un bail à durée déterminée et, partant, est soumis aux dispositions de la loi du 20 février 1991, le bail à vie, puisqu’il prend fin au décès du preneur, évènement futur et certain⁷.

La loi s’appliquera toutefois dès la prorogation des baux conclus à durée déterminée ou dès leur renouvellement, pour autant que ce renouvellement soit intervenu après le 28 février 1991⁸.⁹ Le bail reconduit avant cette date¹⁰ n'est pas un bail entièrement nouveau mais un bail renouvelé, de sorte qu'il convient de tenir compte de la durée antérieure des relations contractuelles pour apprécier si une indemnité de résiliation doit être allouée.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

________________

1. Tribunal civil de Tournai (3e chambre A), 22 octobre 2002, J.L.M.B., 2003/37, p. 1624.

2. Voy., par analogie, Cass., 7 mai 1981, R.C.J.B., 1983, p. 526, et note MERCHIERS, spéc. n° 7, p. 535.

3. J.P. Liège, 26 juin 1992, J.J.P., 1993, p. 299, note ; J.P., Anvers, 10 janvier 2001, Huur, 2002, p. 102 ; J.P. Ninove, 9 juillet 1991, R.W., 1994-1995, p. 97.

4. J.P. Courtrai, 23 juin 1992, J.J.P., 1992, p. 324 ; J.P. Saint-Nicolas, 16 novembre 1992, J.J.P., 1993, p. 158, note. 

5. Tel est le cas du bail écrit à durée déterminée qui expire avant le 1^er janvier 1991 et qui est prorogé pour un an en vertu de l’article 2, §1 de la loi du 22 décembre 1989 (J.P. Courtrai, 20 janvier 1993, J.J.P., 1993, p. 162, note B. HUBEAU ; J.P. Ixelles, 18 août 1992, J.J.P., 1993, p. 187).

6. J.P. Liège, 26 juin 1992, J.J.P., 1993, p. 299, note.

7. Cass., 17 décembre 1999, J.L.M.B., 2000, p. 894, note I.D.

8. Civ. Tournai, 22 octobre 2002, J.L.M.B., 2003, p. 1624 ; J.P. Zomergen, 16 mars 2001, T.G.R., 2001, p. 171.

9. Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, 1^ère éd., Bruxelles, Larcier, 2010, p. 83.

10. Celui-ci échappe à l’application de la loi sur le bail de résidence principale.