Présentation des faits¹

Un contrat de bail de résidence principale d’une durée de trois ans a été conclu entre Monsieur P., le bailleur et Monsieur J., le preneur.

Le bail a commencé le 1^er mars 2003 et devait se terminer le 28 février 2006.

L’article 3A du contrat relatif à la durée du bail indique par ailleurs que :

« Modalité facultative. Attention : cette modalité est d’application si elle n’est pas biffée. (…on omet) Pour un bail de trois ans : chacune des parties peut mettre fin unilatéralement au bail à l’échéance de la première et de la deuxième année, moyennant un préavis de trois mois ».

Monsieur J. a donné son renon le 1^er mars 2005. Monsieur P. a introduit une action en justice pour contester la validité de la clause de résiliation anticipée insérée dans le bail.

Le premier juge a validé le renon donné par Monsieur J.

Monsieur P. a alors interjeté appel de cette décision auprès du Tribunal civil de Liège.

Décision du Tribunal

Le tribunal doit examiner la validité de la clause de résiliation anticipée prévue dans le contrat de bail liant Monsieur P. et Monsieur J. 

Les juges commencent par rappeler qu’en vertu de l’article 3, paragraphe 6, de la loi du 20 février 1991, les parties peuvent conclure un bail pour une durée égale ou inférieure à trois ans, et ce en dérogation au paragraphe 1^er de l’article 3 précité.

Les paragraphes 2 à 5 de l’article 3 ne sont, par ailleurs, pas applicables aux baux de courte durée.

C’est pourquoi il ne peut être fait usage, pour les baux de courte durée, des facultés de résiliation anticipée prévues aux paragraphes 2 à 5 de l’article 3 et qui concernent les baux de neuf ans.

Les juges estiment toutefois que l’article 3, paragraphe 6 précité n’interdit nullement aux parties d’insérer des clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée. Leurs relations contractuelles restent, en effet, réglées par l’article 1134 du Code civil.

Les juges basent leur décision sur l’article 12 de la loi du 20 février 1991 précitée concernant le caractère impératif de cette loi.

Premièrement, si les parties n’ont pas inséré une clause de résiliation anticipée du bail dans leur contrat, elles ne peuvent pas se prévaloir des facultés de résiliation anticipée organisées par la loi pour les baux de neuf ans.

Deuxièmement, si les parties ont inséré une clause dans leur contrat prévoyant une faculté de résiliation anticipée du bail, une des parties ne peut pas invoquer les règles prévues par la loi pour les baux de neuf ans afin de s’opposer à cette clause contractuelle. Ces dispositions prévues pour les baux de neuf ans ne sont, en effet, pas applicables aux baux de courte durée.

C’est pourquoi les juges ont considéré en l’espèce que la clause de Monsieur J. était valide.

Bon à savoir

Concernant la validité des clauses de résiliation anticipée des baux de courte durée, il n’y a pas de réponse unanime dans la doctrine et la jurisprudence.

Au moins quatre tendances existent dans la doctrine et la jurisprudence².

Une première partie de la doctrine considère qu’il n’est pas possible pour les parties d’insérer des clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée³. Ces auteurs estiment notamment que le législateur n’a pas voulu donner la possibilité aux parties d’insérer de telles clauses dans les baux de courte durée, puisqu’il a explicitement réglementé cette faculté pour les baux de plus de neuf ans et pas pour les baux de courte durée⁴. Ces auteurs invoquent également l’argument selon lequel permettre aux parties de résilier anticipativement un bail de courte durée irait à l’encontre du sens même des baux de courte durée⁵.

La thèse majoritairement suivie en doctrine et en jurisprudence est celle selon laquelle, en application de la liberté contractuelle, les parties sont libres d’insérer les clauses de résiliation anticipée prévues aux paragraphes 2 à 5, mais également de créer des autres clauses de résiliation anticipée⁶.

Il s’agit de la thèse qui a été suivie par le Tribunal civil de Liège, dans son jugement du 15 mars 2006. Rien ne s’y opposant dans la loi du 20 février 1991, les parties sont libres d’insérer dans leurs baux de courte durée des clauses de résiliation anticipée. Leurs relations restent en effet régies par l’article 1134 du Code civil⁷.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Liège, 15 mars 2006, J.L.M.B., 2007, p. 995.

2. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul, M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, pp. 212 à 217.

3. Voy. aussi dans ce sens Justice de paix de Liège, 30 juin 2006, J.L.M.B., 2007, p. 998.

4. Article 3, paragraphe 6, alinéa 2 de la loi du 20 février 1991. Code civil - Livre III - Titre VIII - Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur : «   Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5 ».

5. M. Dambre, « Knelpunter woninghuur », in A. Verbeke (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, p. 41.

6. Voy. par exemple M. Grégoire, « Baux concernant le logement principal et liberté des conventions. Baux à vie », in La nouvelle règlementation des baux à loyer, Bruxelles, Académia-Bruylant, 1991, p. 233.

7. Civ. Liège, 15 mars 2006, J.L.M.B., 2007, p. 995.