Présentation des faits¹

La S.P.R.L. G. a donné en location à Madame K. un appartement situé au sous-sol, dont le loyer mensuel s’élève à 480 euros. Le bail de résidence principal a été conclu pour une durée de trois ans, commençant le 15 avril 2009 et se terminant le 14 avril 2012.

Le 27 juin 2009, suite à des orages, l’immeuble a été inondé.

Le 10 juillet 2009, Madame K. a fait part au bailleur de l’apparition de tâches d’humidité dans son appartement.

La ville L. a pris un arrêté d’insalubrité concernant l’immeuble loué le 14 septembre 2009.

Le locataire a, par ailleurs, assigné la S.P.R.L. G. en résolution du bail le 21 octobre 2009.

Le juge de paix, après s’être rendu sur place avec l’assistance d’un expert, a déclaré la perte de jouissance à 80 pourcent à partir du 15 juin 2009.

Par un jugement rend le 23 mars 2011, le bail a été résilié aux torts du bailleur, et ce à partir du 31 décembre 2009. Ce dernier a également été condamné au paiement d’une indemnité de résiliation s’élevant à 1.440 euros.

La S.P.R.L. G. a interjeté appel de cette décision. Elle considère que, suite à l’arrêté d’insalubrité rendu le 14 septembre 2009, elle a perdu la chose louée suite à un cas fortuit. Conformément à l’article 1741 du Code civil, aucun dédommagement n’est dû dans ce cas.

Décision

Le Tribunal considère que l’arrêté d’insalubrité n’entraine pas une perte de la chose louée puisqu’il ne fait que constater que l’appartement est inhabitable, mais que cette situation est toutefois améliorable suite à la réalisation de travaux. L’immeuble est donc uniquement inhabitable durant la période d’assainissement.

De plus, l’arrêté d’insalubrité se contente d’objectiver des défauts, en se basant sur ces critères légaux, et ne tranche nullement la question de l’origine ou de l’imputabilité de ces défauts.   

Le premier juge a, dès lors, fait une application correcte du droit en basant sa décision sur le rapport de l’expert et en considérant que les dégâts étaient dus à un problème structurel de construction de l’immeuble.

Quant à l’argument de la S.P.R.L. G. selon lequel elle a donné le bien dans un parfait état, le Tribunal fait application de l’obligation contenue à l’article 1719, alinéa 3 et à l’article 1720, alinéa 2 du Code civil. Le bailleur est, en effet, tenu d’assurer la jouissance paisible par le locataire durant toute la durée du bail. Le Tribunal constate en l’espèce que le bailleur n’a pas respecté cette obligation. Il aurait dû remédier aux problèmes d’humidité.

Ensuite, concernant la résiliation du bail aux torts du bailleur, le Tribunal estime que Madame K. avait le droit d’opter pour la résiliation du bail, conformément à l’article 2, paragraphe 6, de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale.

Bon à savoir

Selon l’article 1719, alinéa 3, du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : (…) 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

La garantie contre les troubles de jouissance du bailleur couvre aussi bien les troubles de fait que les troubles de droit². Le bailleur est, par exemple, tenu de remédier aux problèmes d’humidité apparus suite à des inondations. Le bailleur ne peut pas invoquer le fait que, lors de l’état des lieux d’entrée, les parties s’étaient accordées pour affirmer que le bien était en « parfait état ».

Par ailleurs, lorsque le bien ne répond pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, le preneur peut choisir entre deux solutions. Il peut soit demander la résiliation du bail aux torts³ du bailleur soit exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avec les exigences précitées⁴.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Mons (1^re ch.), 19/10/2012, J.L.M.B., 2013, p. 1988.

2. Benoit, I. Durant, P. Jadoul, M. Vanwijck-Alexandre, Le droit commun du bail, Bruxelles, La charte, 2006, p. 150.

3. Voy. par exemple Cassation, 31 mars 2006, J.T., 2006, p. 545.

4. Article 2, alinéa 6, de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale.