L'article 1719, 2° du Code civil prévoit que, durant toute la durée du bail, le bailleur a l'obligation de maintenir le bien donné en location dans un état conforme à sa destination initiale¹.

Compte tenu de cette obligation, c'est au bailleur qu'il incombe de supporter tous les travaux d'entretien, d'adaptation et de réparation qui s'avèreraient utiles à maintenir la destination initiale du bien².

A cet égard, l'article 1756 du Code civil met à charge du bailleur le curement des puits et celui des fosses d'aisances, auxquels il faut également ajouter l'entretien des fosses septiques³. Le remplacement des peintures et revêtements abimés par l'usure ou détériorés par un usage normal doit également, sauf disposition contraire, être supporté par le bailleur⁴.

Le bailleur est également responsable de l'entretien du système d'égouttage et des canalisations extérieures⁵. Il lui incombe également de prendre en charge l'entretien des clôtures et fermetures et les travaux de ravalement de façades⁶.

Par contre, l'enlèvement des feuilles et autres déchets dans les gouttières et sur les plateformes faciles d'accès relève, quant à lui, de l'obligation de menu entretien mis à charge du locataire⁷. Il en est de même en ce qui concerne le détartrage des robinets, le nettoyage des plafonds et des radiateurs, etc…⁸ Les dégâts qui sont la conséquence d'un manquement du locataire à son obligation d'entretien devront être supportés par celui-ci.

Contrairement à l'obligation d'entretien qui vise à prémunir un dommage, l'obligation de réparation suppose une détérioration du bien.

Le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, d'effectuer toutes les réparations autres que locatives. Les réparations locatives sont quant à elles à charge du locataire puisqu'elles sont présumées être la conséquence de négligence et de défaut d'entretien dans son chef.

L'article 1754 du Code civil donne une liste exemplative de réparations qui doivent être considérées comme locatives. Il s'agit des réparations aux « aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées ; au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures »⁹.

A cette liste non limitative, la jurisprudence ajoute également les petites réparations d'entretien et les charges nécessaires au maintien en service du chauffage central¹⁰, l'entretien des charnières et le badigeonnage des murs de jardin¹¹. En d'autres termes, il s'agit de toutes les réparations courantes, qui sont rendues nécessaires par l'usage normal du bien. Le locataire doit également assurer les réparations des dommages causés par sa faute ou sa négligence.

Les réparations, même locatives, restent toutefois à charge du bailleur quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure¹². C'est donc au bailleur qu'il incombe de remplacer un robinet usagé ou une chaudière qui ne fonctionne plus suite à l'usure.

Le bailleur est en outre tenu d'effectuer les grosses réparations nécessaires, autre que locatives¹³. Par grosses réparations, il y a lieu d'entendre les réparations indispensables pour empêcher la décrépitude du bien et pour le maintenir en bon état d'utilisation. S'il s'agit de réparations urgentes, le bailleur peut les effectuer sans devoir obtenir l'autorisation préalable du preneur.

Lorsque le bailleur néglige d'effectuer les réparations qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure d'effectuer ses réparations dans un délai raisonnable. Si malgré cette mise en demeure, le bailleur ne réagit pas, le preneur sera en droit de cesser de payer une partie du loyer tant que le bailleur ne respecte pas son obligation et ce en vertu de l'exception d'inexécution¹⁴.

Précisons cependant que les articles précités sont supplétifs de volonté. Les parties peuvent donc déroger aux règles ainsi énoncées et insérer dans le contrat de bail une clause qui énonce les réparations incombant au bailleur et celles incombant au locataire¹⁵.

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1. Article 1719,2° du Code civil.

2. G. Benoit, I. Durant, P.-A., Foriers, M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le droit commun du bail , La Charte, Bruxelles, 2006, p. 135.

3. Article 1756 du Code civil.

4. Civ. Bruxelles, 1962 cité dans le vade mecum des dégats locatifs UGEB, p. 48.

5. Civ. Bruxelles, 7 janvier 1967, J.T., 1972, p. 318.

6. Y. Merchiers, Le bail en général, Larcier, Bruxelles, 1997, p. 173.

7. J.P. Gand, 12 octobre 1990, Intern. Vervoerr., 1993, p. 127.

8. G. Benoit, I. Durant, P.-A., Foriers, M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le droit commun du bail , La Charte, Bruxelles, 2006, p. 136.

9. Article 1754 du Code civil.

10. Civ. Gand, 6 mai 1988, R.W., 1989-19, p. 782.

11. Civ. Bruxelles, 1 février 1952, J.T., 1954, p. 399.

12. Article 1755 du Code civil.

13. Article 1720 du Code civil.

14. J.P. Liège, 3 février 2003, Echos. log., 2003/1, p. 26.

15. G. Benoit, I. Durant, P.-A., Foriers, M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le droit commun du bail , La Charte, Bruxelles, 2006, p. 145.