La résolution judiciaire du bail a pour effet de mettre à néant le contrat de bail.¹ La résolution du contrat de bail intervient lorsque l’une des parties n’exécute pas, fautivement, ses obligations dans le contrat de bail.² Dans cette hypothèse, outre le fait de demander la résolution du contrat aux torts de cette partie, la victime de l’inexécution peut également obtenir des dommages et intérêts en vue de réparer son préjudice.³

On parle à cet égard d’indemnités complémentaires. Le juge doit apprécier le montant de ces indemnités et ne peut statuer « ex aequo et bono » que s’il n’a pas d’éléments précis permettant de fixer le montant du dommage.⁴

Il est important de préciser que si la résolution du bail est prononcée aux torts du bailleur, le preneur pourra obtenir des dommages et intérêts pour une rupture intempestive du bail mais également une indemnité pour le déménagement.⁵

Par contre, lorsque la résolution du bail est prononcée aux torts du preneur, le bailleur peut demander au juge que le preneur soit condamné au paiement de plusieurs types d’indemnités, que sont : l’indemnité de relocation, l’indemnité de résolution, l’indemnité d’indisponibilité ainsi que l’indemnité d’occupation.⁶

L’indemnité de relocation est une indemnité qui a été mise en place par le législateur afin de réparer la perte de revenus locatifs du bailleur pendant le délai nécessaire pour trouver un autre locataire.⁷ Il revient au juge de déterminer le temps nécessaire et normal pour retrouver un locataire, et ce, eu égard au marché locatif local.⁸

Il est utile de préciser qu’une indemnité de relocation ne sera due par le preneur que si un préjudice a été réellement subi par le bailleur.⁹ Le bailleur pourra, notamment, solliciter une indemnité de relocation lorsque le locataire aura fait entrave au droit de visite du bailleur avec les candidats locataires en fin de contrat de bail.¹⁰

Une autre indemnité complémentaire est l’indemnité de résolution. Cette indemnité vise à couvrir l’ensemble du dommage découlant de la résolution du bail. Ainsi, il permet au bailleur de réparer les conséquences dommageables de la résolution anticipée du bail aux torts du preneur.

L’indemnité d’indisponibilité est, quant à elle, une indemnité auquel le preneur peut être condamné eu égard au temps nécessaire pour constater et déterminer les dégâts locatifs. Autrement dit, cette indemnité vise à réparer l’indisponibilité du bien par le bailleur pour le temps où il faut constater les dégâts locatifs dans le bien loué.¹¹

Enfin, l’indemnité d’occupation peut être sollicitée par le bailleur lorsque le preneur est resté dans les lieux loués malgré la résolution du bail. En effet, en restant dans les lieux, le locataire occupe le bien sans titre, ni droit de sorte qu’il n’est pas redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Les différentes indemnités (résolution, occupation, indisponibilité et relocation)  peuvent se cumuler étant donné qu’elles visent chacune à réparer un préjudice distinct.¹²

Le bailleur prévoit, parfois, dans son bail des clauses pénales qui sont des indemnités fixées forfaitairement¹³. Dans la majorité des cas, il s’agit d’indemnités de relocation et de résolution.  De telles clauses insérées dans le contrat de bail sont en principe licites. Cela étant, le juge pourrait baisser le montant de l’indemnité forfaitaire lorsqu’elle a été prévue en cas d’une inexécution totale et que dans le cas qui lui est soumis l’inexécution n’est que partielle.¹⁴ En outre, le juge peut baisser cette indemnité lorsque la somme qui a été déterminée excède manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l’inexécution de la convention¹⁵. Enfin, si la mise en œuvre de la clause pénale constitue un abus de droit, le juge pourra diminuer le montant de cette indemnité forfaitaire.¹⁶

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Voyez Cass., 24 mars 1972, Pas., 1972, I, p. 693 ; Cass., 25 février 1991, J.T., 1991, p. 455.

2. P. ZEEGERS, « Le bail de droit commun (obligations du bailleur, droits et obligations du preneur) », in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2012,  III.1.3-1 – III.1.4-25.

3. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Bruxelles, Bruylant, 1972, t. IV, n° 748.

4. Cass., 24 septembre 1981, Pas., 1982, I, p. 43.

5. A. PAUWELS et P. RAES, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Bruxelles, Ed. Excelsior, 1987, n° 225, feuillet A-V-5_2.

6. S. NAPORA, « Les effets de l’inexécution fautive et non fautive », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 366 et suivantes.

7. Article 1760 du Code civil ; J.P. Namur, 7 décembre 1999, Echos log., 2000, p. 88 et notre L. THOLOME.

8. J. VANKERCHOVE, « Le louage de choses. Les baux en général », in Novelles, Droit civil, t. VI, Bruxelles, Larcier, 2^e éd., 2000, n° 408, p. 237.

9. Civ., Bruxelles, 24 octobre 1969, J.T., 1970, p. 103.

10. Voyez toutefois Civ., Bruxelles, 7 octobre 1996, Res. Jur. Imm, 1996, p. 158.

11. Civ. Bruxelles, 1^er avril 1956, J.T., 1956, p. 44.

12. Civ. Nivelles, 26 avril 1996, J.T., 1997, p. 219.

13. J.P. Bruxelles (4) 30 octobre 1998, J.J.P. 2000, 59, note X.

14. Article 1231, § 2 du Code civil.

15. Article 1231, § 1^er du Code civil : J.P. Tournai, 20 avril 1999, Act. jur, Baux, 2000, p. 10.

16. Cass., 18 février 1988, Pas., 1989, I, p. 728