La mitoyenneté originaire naît lorsque deux voisins décident de construire un mur séparatif entre les fonds limitrophes. Le caractère originaire trouve son explication dans le fait que le mur, dès sa construction, est mitoyen.

Ce type de mitoyenneté est consacré par l’article 663 du Code civil qui prévoit que : « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins… ».

Selon le libellé de l’article 663, chacun a le droit de contraindre son voisin à la construction d’un mur mitoyen. Mais ce droit n’est pas illimité et reste soumis à la théorie de l’abus de droit. Ainsi, le propriétaire d’un fonds qui souhaite édifier un tel mur ne peut exercer le droit que la loi lui confère d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente⁵. À titre d’exemple, un voisin qui désire construire un mur d’une hauteur ou d’une épaisseur déraisonnable, entraînant par-là des frais exorbitants, abuse de son droit.

Bien que cela ne soit pas prévu expressément dans le Code, l’article 663 ne s’applique pas a posteriori. Cela signifie qu’un habitant ne peut procéder à l’érection d’un mur, sans demander l’accord de son voisin, et réclamer par la suite un remboursement des dépenses occasionnées. Ce constat s’appuie sur la jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que sur l’esprit du législateur dont l’objectif est la préservation des bonnes relations de voisinage et la paix sociale⁶. Cependant, la jurisprudence est claire sur l’interdiction pour le voisin non consulté de demander la démolition du mur mitoyen construit à cheval sur les deux fonds. Cela n’aurait d’ailleurs aucun sens puisque le copropriétaire constructeur du mur a le droit de contraindre son voisin à l’érection d’un tel mur en vertu de l’article 663. Il lui suffira cette fois de demander l’accord de son voisin. Par contre, ce dernier, s’il n’est pas consulté, ne devra aucune contribution aux frais de construction du mur tant qu’il n’en fera pas l’usage. Il pourrait même obtenir des dommages et intérêts s’il parvient à démontrer l’existence d’un dommage qu’il subit⁷.

Il existe une possibilité, consacrée par la Cour de cassation, pour un voisin d’échapper à la contrainte instaurée par l’article 663 que nous examinerons dans la partie consacrée aux obligations liées à la mitoyenneté.

 _______________

5. Cass., 10 mars 1983, Pas., 1983, p. 756.

6. Cass., 5 novembre 1885, Pas., 1885, I, p. 269.

7. Appel Bruxelles (2^ème ch.), 5 février 2003, J.L.M.B., 2003/28, p. 1225.