Les droits des copropriétaires mitoyens

Les copropriétaires ont le droit de prendre appui sur le mur mitoyen pour bâtir une construction¹⁵. Ce droit correspond à l’une des fonctions principales d’un mur mitoyen. Cependant, toutes les constructions ne sont pas permises. Par un arrêt, la Cour de cassation a limité l’étendue de ce droit en précisant que l’appui pris contre le mur ne pouvait être tel que le bâtiment érigé ne subsiste que grâce au fait que l’immeuble voisin est maintenu¹⁶.

La loi accorde également aux copropriétaires un droit d’exhaussement. Chacun peut donc augmenter la taille du mur jusqu’à la hauteur qui lui convient. Simplement, il doit savoir qu’il supportera seul les frais occasionnés par l’exhaussement et l’entretien de la partie ajoutée¹⁷. De plus, on peut légitimement penser que la théorie de l’abus de droit vient tempérer l’exercice de ce droit. Ainsi, le copropriétaire qui exhausserait le mur mitoyen dans le but de nuire à son voisin, par exemple pour le priver de luminosité, risque d’être condamné en justice.

Enfin, étant une forme de copropriété forcée, la mitoyenneté se voit appliquer les normes propres à ce genre de copropriété. Parmi ces règles figure celle qui permet à chaque copropriétaire d’user et de jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts¹⁸. La question qui surgit est la détermination de la destination d’un mur mitoyen. S’il n’est pas possible de donner une définition exhaustive de cette notion, la jurisprudence, qui s’appuie sur les travaux préparatoires du Code civil, considère que l’établissement de la clôture des fonds et le support fourni aux constructions constituent les deux principales fonctions d’un mur mitoyen¹⁹. Le copropriétaire devra donc être très prudent dans l’usage qu’il en fait.

Les obligations des copropriétaires mitoyens

Le Code civil prévoit une obligation majeure ainsi qu’une exception permettant d’y échapper.

La charge liée à la mitoyenneté consiste en l’obligation pour les copropriétaires de réparer et reconstruire le mur en proportion de leurs droits²⁰. Avant d’examiner l’exception mentionnée, il convient de préciser qu’un seul des voisins sera tenu dans l’hypothèse où il a lui-même causé les dommages²¹ ou encore si les travaux requis le sont exclusivement dans son intérêt²².

En son article 656, la Code prévoit que : « […] tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne ».

Il existe une possibilité d’abandon de la mitoyenneté par un des copropriétaires. Mais, cette faculté disparaît si celui qui souhaite abandonner la mitoyenneté a construit un bâtiment qui s’appuie sur le mur. De même, le voisin qui a endommagé le mur ne peut renoncer tant qu’il n’a pas procédé aux réparations.

L’abandon de mitoyenneté est un acte unilatéral qui produit des effets tant dans le chef de celui qui renonce que dans celui de l’autre voisin. En abandonnant, le premier échappe aux charges futures générées par le mur ainsi qu’à celles existantes pour autant qu’il n’en est pas la cause²³. Quant au second, il devient plein propriétaire du mur et de la bande de terrain sur laquelle il est érigé.

La question s’est posée de savoir si l’article 656 permettait à un voisin d’échapper à son obligation de participer à la construction du mur mitoyen résultant de l’article 663 du Code. En principe, la faculté d’abandon ne concernant que les réparations et reconstructions du mur, l’article 656 ne peut être interprété de la sorte. Cependant, la Cour de cassation a entériné cette possibilité non pas sur base de l’article 656, mais en s’appuyant sur l’article 663 lui-même. Dans un célèbre arrêt, la Cour a fait valoir que la contrainte imposée par l’article 663 était fondée sur une présomption d’utilité commune du mur à ériger. Cette présomption pouvant être renversée, un voisin peut échapper à l’obligation de construire un mur mitoyen s’il abandonne la propriété de sa partie de la bande de terrain sur laquelle le mur sera construit²⁴. Agissant de la sorte, il est toujours loisible pour le voisin qui a renversé la présomption de provoquer ultérieurement la vente forcée conformément à l’article 661 du Code civil s’il en éprouve l’envie.

 _______________

15. Article 657 du Code civil.

16. Cass., 8 septembre 1978, Pas., I, p. 25.

17. Article 658 du Code civil.

18. Article 577-2, § 5 du Code civil.

19. Cass., 9 septembre 1976, Pas., 1977, I, p. 27.

20. Article 655 du Code civil.

21. Cass., 12 octobre 1978, Pas., 1979, I, p. 196.

22. Cass., 6 septembre 1979, Pas., 1980, I, p. 14.

23. Juge de paix de Fexhe-Slins, 8 mai 2001, J.J.P., 2002, p. 202.

24. Affaire de l’Evêché de Liège, Cass., 8 février 1968, Pas., 1968, I, p. 704.