Toute saisie-exécution immobilière doit être, à peine de nullité ¹, précédée d’un commandement de payer adressé au débiteur. Cet ordre de payer la créance doit s’appuyer sur un titre exécutoire ² et, sous peine de nullité, être signifié par exploit d’huissier au domicile du débiteur. Certaines informations doivent figurer dans ce commandement. Sauf s’il s’agit d’un acte authentique ou s’il a été signifié dans les trois ans, une copie du titre de la créance doit apparaître en tête du commandement. Ce dernier doit également comprendre l’identité du débiteur ; l’énonciation selon laquelle, faute de paiement, il sera procédé à la saisie des immeubles du débiteur ; l’élection de domicile dans l’arrondissement où siège le juge qui doit connaître de la saisie et la possibilité qu’a le débiteur de transmettre au juge toute offre d’achat de son immeuble dans les huit jours de la signification de l’exploit de saisie ³.

La nullité qui frappe le non-respect des indications mentionnées n’est que relative et peut être couverte par le débiteur. De plus, celui-ci ne peut se prévaloir de cette nullité si l’omission ou l’irrégularité commise ne lui cause pas de préjudice ⁴ ou que, malgré l’illégalité du commandement, l’acte a réalisé le but que la loi lui assigne ⁵.

La signification du commandement de payer a pour effet de mettre le débiteur en demeure et d’interrompre la prescription qui court contre le créancier ⁶. Un autre effet intéressant pour le créancier est qu’à partir de ce moment, les baux consentis qui excèdent neuf ans ou contiennent quittance de trois années au moins de loyer lui sont inopposables ⁷. Ces effets ne perdurent que six mois si le commandement n’est pas suivi d’un exploit de saisie. Toutefois, le commandement peut être renouvelé avant son échéance et le délai de six mois est suspendu lorsqu’une opposition au titre exécutoire servant de base à la poursuite est formée, lorsque le débiteur demande des délais ou lorsqu’une procédure de règlement collectif de dettes est ouverte ⁸.

Sauf dans le cas d’une transformation de saisie immobilière conservatoire en saisie-exécution immobilière ⁹, le créancier saisissant n’est pas obligé de transcrire le commandement de payer. L’avantage pour le créancier de procéder à cette formalité est de lui rendre inopposables les baux consentis par le saisi ¹⁰ ainsi que les actes d’aliénation ou de constitution d’hypothèque postérieurs et ceux qui sont antérieurs à la transcription, mais qui ne sont eux-mêmes non encore transcrits ou inscrits ¹¹. Tout comme le commandement même, la transcription ne produit d’effets que durant six mois sauf renouvellement ¹². Par ailleurs, un commandement transcrit conserve ses effets en cas de transcription d’un exploit de saisie par un autre créancier ¹³.

En matière de crédit hypothécaire, la saisie doit, à peine de nullité, être précédée d’une tentative de conciliation devant le juge des saisies ¹⁴. Cette nullité n’est que relative et peut être couverte par le débiteur. Quoi qu’il en soit, si les parties trouvent un accord, ce dernier est constaté dans un procès-verbal revêtu de la formule exécutoire ¹⁵.

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1. Article 1622 du Code judiciaire.

2. Cass., 10 octobre 2002, Pas., 2002, p. 1892.

3. Article 1564 du Code judiciaire.

4. Article 861 du Code judiciaire.

5. Article 867 du Code judiciaire.

6. G. de Leval, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 196.

7. Article 1575, alinéa 2 du Code judiciaire.

8. Article 1567 du Code judiciaire.

9. Article 1497, alinéa 2 du Code judiciaire.

10. Article 1575, alinéa 2 du Code judiciaire.

11. Article 1577 du Code judiciaire.

12. Article 1565, alinéa 3 du Code judiciaire.

13. G. de Leval, op. cit., p. 202.

14. Article 59 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.

15. Article 733 du Code judiciaire.