Comment écarter le risque d'expulsion du locataire dans le cas d'une vente dont le bien immobilier est loué par un contrat de bail qui n'a pas de date certaine ?
Bail de résidence principale - Bail n'ayant pas de date certaine - Risque d'expulsion du locataire en cas de vente du bien loué - Solutions contractuelles dans l'acte de vente.
La législation en matière de bail de résidence principale a pour objectif premier d’assurer une certaine protection au locataire. Cette protection est notamment illustrée par le régime qui s’applique lorsque l’immeuble loué est vendu par le bailleur.
Si le contrat de bail de résidence principale a une date certaine antérieure à la vente, le locataire est très bien protégé. Par contre, si ce n’est pas le cas, sa situation est plus précaire, d’autant plus si le locataire n’habite pas les lieux depuis au moins six mois.
Le risque d’expulsion peut toutefois être balayé par l’attitude de l’acquéreur. En effet, celui-ci peut s’engager à respecter le contrat de bail qui ne lui est pourtant pas opposable.
Cependant, cette renonciation à l’expulsion du locataire doit s’interpréter strictement. Cela implique que le contrat de vente ne peut simplement mentionner l’existence du bail portant sur l’immeuble vendu. Il faut que les termes du bail soient reproduits dans l’acte de vente et que l’acquéreur s’engage expressément à le respecter.
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Décision de la Justice de paix de Tournai, 7 juin 2011, J.L.M.B., 2012/40, p. 1913.
