La cession et la sous-location du bail commercial
La cession ou la sous location accompagnée de la cession du fonds de commerce (5/7)
La première hypothèse est celle dans laquelle le preneur cède intégralement son bail à un tiers ainsi que le fonds de commerce qu’il exploite 19. À cette hypothèse, la loi assimile le cas du preneur qui sous-loue totalement l’immeuble et qui cède son fonds de commerce 20.
En cas de cession intégrale, le cessionnaire prend la place du cédant, il devient le locataire principal et direct du bailleur. À partir de ce moment, c’est au nouveau locataire que le bailleur doit s’adresser pour les différents aspects du bail. Ainsi, le bailleur qui souhaite résilier le contrat doit notifier son congé au cessionnaire et non plus au cédant. Un congé mal adressé est sans effet quand bien même le cessionnaire serait au courant de la volonté du bailleur 21. Sauf si le bailleur et le nouveau locataire en disposent autrement, les clauses du contrat de bail restent en vigueur 22.
En droit commun du bail, il n’existe aucun lien qui relie le bailleur au sous-locataire. Mais en droit du bail commercial, le sous-locataire devient le locataire direct si la sous-location est totale et que le fonds de commerce est cédé simultanément. Le législateur n’a pas souhaité remplacer la sous-location par une cession, mais simplement assurer au sous-locataire les mêmes droits que ceux dont bénéficie le cessionnaire 23.
Dans les deux cas, l’ancien preneur reste solidairement tenu envers le bailleur de toutes les obligations qui découlent du bail initial 24. Cette solidarité disparaît lors du renouvellement du bail 25. Toutefois, le bailleur peut renoncer à son droit de se retourner contre le locataire originaire 26.
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19. Article 11, I, alinéa 1er de la loi du 30 avril 1951.
20. Article 11, I, alinéa 2 de la loi du 30 avril 1951.
21. Cass., 12 mars 1992, Pas., 1992, I, p. 627.
22. B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 521.
23. Tribunal civil de Verviers, 31 octobre 1990, J.L.M.B., 1990, p. 1422.
24. Article 11, III de la loi du 30 avril 1951.
25. Cass., 31 janvier 2002, Pas., 2002, p. 282.
26. Juge de paix de Namur, 17 février 1981, Rev. rég. dr., 1981, p. 334.
