Généralement, le juge procède à la désignation d’un expert, dont la mission consiste à vérifier la réelle présence de circonstances nouvelles qui ont généré une différence d’au moins 15 % entre la valeur locative normale de l’immeuble et le loyer payé.

Si le rapport de l’expert se révèle concluant, le juge va déterminer le nouveau loyer en équité ²⁶. Dans son appréciation, il doit tenir compte de la volonté qui habitait les parties lors de la conclusion du bail. Par exemple, si le bailleur a consenti un loyer relativement faible pour des raisons économiques ou des liens de parenté avec le preneur, le juge ne peut ignorer ces considérations. En fait, la révision triennale poursuit l’objectif d’adapter la volonté des parties au nouveau cadre économique qui est apparu ²⁷.

Le nouveau loyer est applicable pour le triennat qui suit celui au cours duquel la demande de révision a été introduite. Jusqu’à la décision définitive du juge de paix, c’est l’ancien loyer qui doit être payé par le locataire même si une voie de recours est intentée. La loi prévoit expressément que les jugements en la matière sont exécutoires par provision, nonobstant tout recours ²⁸.

Une fois le jugement définitif rendu, celui-ci sortira ses effets de manière rétroactive à la date du premier jour du triennat pour lequel la révision du loyer a été demandée ²⁹.

Enfin, il est interdit au juge de procéder à une modification des autres éléments du contrat de bail ³⁰ (ex. : la durée ou l’affectation du bien loué à l’exploitation d’un fonds de commerce).

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26. Article 6, alinéa 2 de la loi du 30 avril 1951.

27. Tribunal civil de Bruxelles, 5 décembre 1969, Pas., 1970, III, p. 28.

28. Article 31, alinéa 2 de la loi du 30 avril 1951.

29. G. Benoit, C. Delforge, P. Jadoul, G. Rommel et M. Vlies, Le bail commercial, Bruxelles, La charte, 2008, p. 164.

30. Justice de paix de Namur, 18 juin 1974, Res et jura imm., 1974, p. 255.