Pour justifier sa demande en justice tendant à réviser le loyer, le demandeur doit démontrer l’existence de circonstances nouvelles qui ont provoqué une augmentation ou une diminution de la valeur locative du bien ⁷. La jurisprudence définit ces événements comme étant des circonstances qui influencent durablement la valeur locative et que les parties ne pouvaient prévoir lors de la conclusion du contrat ⁸. Outre leur caractère nouveau, les circonstances doivent également être durables. Cela signifie qu’elles doivent avoir un impact sur le triennat qui suit la demande de révision⁹. Dans l’esprit du législateur, ces circonstances correspondent aux plus-values ou aux moins-values qui se sont produites relativement à l’immeuble ou au quartier ¹⁰.

Il n’existe malheureusement pas de consensus sur les formes que peuvent prendre ces circonstances nouvelles. Certaines d’entre elles sont acceptées par des juridictions et rejetées par d’autres. Il est donc difficile d’établir une liste, qui plus est exhaustive, de circonstances communément acceptées par la jurisprudence.

Néanmoins, il est possible d’illustrer ce concept par des décisions judicaires qui donnent une appréciation de ce que sont ou ne sont pas ces circonstances nouvelles. Ainsi, le développement d’un tissu industriel, touristique ou commercial à proximité du bien loué peut constituer une circonstance nouvelle justifiant la révision du loyer ¹¹. De même, les travaux d’amélioration du bâtiment réalisés par le bailleur ont été retenus par les tribunaux ¹². On peut également citer la rareté des locaux susceptibles d’être loués ¹³ ou l’accroissement de la concurrence due à l’implantation de nouveaux commerces ¹⁴. Par contre, n’ont pas été retenues, comme circonstances nouvelles justifiant une révision du loyer, les hausses régulières de loyer dans le quartier ¹⁵ ou la plus-value issue de travaux effectués par le preneur. Dans ce dernier cas, il a été jugé que le preneur devait pouvoir bénéficier des avantages résultant des travaux sans devoir supporter une augmentation de loyer ¹⁶.

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7. Article 6, alinéa 1^er de la loi du 30 avril 1951.

8. Tribunal de commerce de Liège, 15 avril 2005, J.T., 2005, p. 543.

9. Cass., 3 septembre 1964, Pas., I, 1965, p. 1.

10. Doc. parl., Cambre, sess. 1946-1947, pp. 4 et s.

11. Cass., 4 mai 1972, Pas., 1972, I, p. 820.

12. Cass., 22 mai 1998, Larcier Cass., 1998, p. 188.

13. Tribunal civil de Bruxelles, 24 mars 1998, Baux act., 1998, p. 139.

14. Justice de paix de Bruges, 25 février 1972, J.J.P., 1976, p. 172.

15. Tribunal civil de Bruxelles, 30 septembre 1993, J.L.M.B., 1994, p. 357.

16. M. Godhaird, Le bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 201.