L’état du bien revêt une grande importance pour le preneur qui va habiter les lieux. Dans le but de protéger les locataires et d’améliorer leur qualité de vie, les législateurs ont prévu des dispositions qui imposent des exigences particulières. Nous parlons des législateurs car la matière trouve ses sources tant dans le droit fédéral que dans des normes d’autres niveaux de pouvoir comme le droit régional. D’ailleurs, la loi de 1991 précise expressément que, sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l’exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ¹⁵. À défaut de respect de ces exigences, le preneur a le choix entre exiger l’exécution des travaux nécessaires ou demander la résolution judiciaire du bail avec des dommages et intérêts ¹⁶.

En ce qui concerne les normes régionales, il appartient aux parties d’être vigilantes aux décrets et ordonnances qui s’appliquent au bien loué selon sa situation. Le droit régional a de plus en plus d’importance et des sanctions particulières peuvent être prononcées à l’encontre du bailleur s’il ne respecte pas les prescriptions instaurées.

Une exception à ces exigences existe. Il s’agit du bail de rénovation. L’idée maîtresse qui régit ce type de bail est de permettre la location d’un bien qui ne répond pas aux exigences mentionnées en laissant les travaux de mise en état à charge du locataire moyennant un loyer réduit ou un bail de longue durée ¹⁷. Par ailleurs, aucun loyer ne sera dû pendant la période nécessaire à la réalisation des travaux ¹⁸.

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15. Article 2, alinéa 1^er de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

16. Article 2, alinéa 6 de la loi de 1991.

17. Article 8 de la loi de 1991.

18. Ibidem.