Toujours dans une volonté de protéger le locataire, la loi de 1991 a instauré un régime dérogatoire au droit commun. En la matière, il convient de distinguer selon que le bail ait ou non date certaine.

1) Bail ayant date certaine

Lorsque le bail a une date certaine antérieure à celle de l’aliénation, l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Cette subrogation s’opère quand bien même le contrat de bail contiendrait une clause prévoyant la possibilité d’expulsion en cas de transmission du bien loué ⁶⁰.

Cette subrogation a pour effets de rendre opposables à l’acquéreur toutes les clauses et dispositions du bail et chacune des parties peut en exiger le respect ⁶¹.

2) Bail n’ayant pas date certaine

Si le bail n’a pas date certaine avant l’aliénation, l’acquéreur ne pourra mettre fin au bail que moyennant le respect de certaines conditions si le preneur occupe les lieux depuis six mois au moins. Si la durée de l’occupation est inférieure à six mois au moment de l’aliénation, le bail est inopposable à l’acquéreur qui pourra expulser le locataire par le biais d’une décision judiciaire si le preneur se maintient dans les lieux ⁶².

Les conditions précitées imposent à l’acquéreur la notification au preneur d’un congé de trois mois qui doit, à peine de déchéance, intervenir dans les trois mois suivant la passation de l’acte authentique de la transmission. De plus, l’acquéreur ne peut mettre fin au bail que pour des motifs et dans les conditions prévus en matière de résiliation anticipée du bail par le bailleur (voir supra) ⁶³. Ces conditions souffrent de deux exceptions. Le préavis dure trois mois au lieu de six et la résiliation du bail peut intervenir à tout moment et pas nécessairement à l’expiration d’un triennat.

_______________

60. Article 9, alinéa 1^er de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

61. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, op. cit., n° 290.

62. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, op. cit., n° 305.

63. Article 9, alinéa 2 de la loi de 1991.