Quant à leur durée, les baux de résidence principale peuvent être classés en deux catégories. D'abord, ceux qui ont une durée d’au moins neuf ans. Ensuite, les autres, qualifiés de baux de courte durée, qui ne peuvent être conclus que pour trois ans au maximum.

1) Les baux de neuf ans

En principe, les baux couvrent une période de neuf années. Cependant, rien n’empêche les parties de conclure un bail d’une durée supérieure ¹⁹. Par contre, excepté les baux de courte durée, aucun bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. L’une des parties doit notifier un congé au moins six mois avant l'échéance pour mettre fin au bail. À défaut, le bail est reconduit pour une durée de trois ans aux mêmes conditions ²⁰. Il convient de remarquer que la loi prévoit la possibilité d’une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles. Dans ce cas, même si le bail arrive à échéance, le preneur peut obtenir sa prorogation s’il la justifie par des circonstances exceptionnelles ²¹. Il peut s’agir de l’âge avancé du preneur ou encore de retards affectant la construction ou l’acquisition d’un nouvel immeuble par le locataire pour autant qu’ils ne soient pas imputables à ce dernier ²².

La loi prévoit des facultés de résiliation anticipée tant en faveur du preneur que du bailleur. Le locataire peut résilier le bail à tout moment et sans motif, moyennant un congé de trois mois. Cela dit, s’il le fait en début de bail, il devra une indemnité dégressive en fonction de l’année de rupture du contrat ²³.

Le bailleur peut procéder à la résiliation soit à tout moment moyennant un congé de six mois, soit à l’échéance de chaque triennat. Dans la première hypothèse, la résiliation doit se fonder sur un motif d’occupation personnelle du bien par le bailleur ou ses proches ²⁴. Bien qu’il soit requis que l’occupation doive être effective, elle peut n’être que partielle ou motivée par d’autres fins qu’une résidence principale ²⁵. À l’expiration de chaque triennat, le bailleur peut mettre fin au bail pour des raisons de travaux à réaliser moyennant un congé de six mois et le respect des conditions légales ²⁶ ou sans motif moyennant un congé identique mais accompagné d’une indemnité qui varie selon le triennat durant lequel se rompt le contrat ²⁷.

2) Les baux de courte durée

Les parties peuvent décider de conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans. Afin d’éviter les abus des bailleurs qui pourraient multiplier les baux de courte durée et ainsi modifier les conditions du contrat, le législateur a limité la prorogation du bail à une seule et unique fois, constatée par écrit, aux mêmes conditions et sans que la durée totale ne puisse excéder trois ans ²⁸.

Pour mettre fin à ce type de bail, un congé d’au moins trois mois doit être notifié avant l’expiration de la durée convenue. À défaut d’un tel congé ou si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, les parties sont réputées avoir conclu, dès l’origine, un bail de neuf ans auquel s’appliquent les règles développées précédemment ²⁹.

La question d’une résiliation unilatérale anticipée d’un bail de courte durée est controversée. S’il semble que la résiliation non fondée sur une clause insérée dans le contrat soit impossible, la validité d’une telle clause reste débattue. La doctrine et la jurisprudence ont tendance à se prononcer favorablement à l’insertion de ces clauses ³⁰. Mais, certaines juridictions ne considèrent comme seule valable la clause rédigée en faveur du preneur ³¹. Une intervention législative serait de bon ton afin de clarifier la question.

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19. Article 3, §§ 7 et 8 de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

20. Article 3, § 1^er de la loi de 1991.

21. Article 11 de la loi de 1991.

22. B. Louveaux, « Bail de résidence principale : la prorogation pour circonstances exceptionnelles, son renouvellement et le délai de grâce », J.T., 2006, p. 228.

23. Article 3, § 5 de la loi de 1991.

24. Article 3, § 2 de la loi de 1991.

25. Tribunal civil de Nivelles (1^ère ch.), 10 avril 2013, J.T., 2013, p. 385.

26. Article 3, § 3 de la loi de 1991.

27. Article 3, § 4 de la loi de 1991.

28. Article 3, § 6, alinéa 3 de la loi de 1991.

29. Article 3, § 6, alinéas 4 et 5 de la loi de 1991.

30. Tribunal civil de Liège (4^ème ch.), 27 juin 2003, J.J.P., 2005, p. 128.

31. Tribunal civil de Huy (1^ère ch.), 3 février 1999, J.J.P., 2000, p. 68.